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Achat : Maison (55000)

VilleTannois (55)
Surface218m²
Coût Total244 180€
Loyer Annuel16 855€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 779,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 218 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 737 m² de terrain, Cheminée, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Axe Bar LE Duc - Ligny, VASTE MAISON chaleureuse de 210 m² habitables entiérement rénovée en 1985, vous offrant au rez de chaussée: une belle entrée, une grande cuisine équipée (21m²), un salon-salle à manger de 64 m². A l'étage nous retrouvons une mezzanine, 4 grandes chambres (14 à 20 m²) ainsi qu'une salle de bains avec baignoire et douche. Vous profiterez également d'une vaste dépendance et de son terrain au calme, bien exposé, la parcelle représente 737 m². Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 4550 € et 6200 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Surface loi Carrez: 218 m².

Ville : Tannois
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.715200, 5.232390
Total : 244 180€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 60 580€
Valeur du bien : 230 580€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1405€/mois
Loyer annuel estimé : 16855€/an
Fourchette totale : 1075€ - 1834€/mois
Fourchette annuelle : 12905€ - 22014€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :877,98 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 400 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-21 400€ (-11.2%)
Marge achat-revente :-52 780€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 226,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :97,67€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 324,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 726,46€
Coût de l'assurance :29 301,60€
Taxe foncière : 1 685,49€/an
Soit par mois : 140,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 404,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 464,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 218 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 218 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 218 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 580 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 580€
    Isolation toiture/combles: 218 m² × 60€/m² = 13080€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tannois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 855 €/an
Calcul : 1 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 172 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 950 €
Revenus locatifs : +16 855 €
Charges déductibles : -71 950 €
Résultat foncier Année 1 : -55 095 €(Déficit de 55 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 370 €/an
Revenus locatifs : +16 855 €
Charges déductibles : -11 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33694.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 855 €71 957 €8 520 €-55 103 €21 400 €33 703 €33 703 €
217 192 €11 155 €8 298 €6 037 €--27 666 €
317 536 €10 925 €8 067 €6 611 €--21 055 €
417 887 €10 686 €7 829 €7 200 €--13 855 €
518 244 €10 439 €7 582 €7 805 €--6 050 €
618 609 €10 183 €7 326 €8 426 €---
718 981 €9 918 €7 061 €9 063 €---
819 361 €9 644 €6 786 €9 718 €---
919 748 €9 359 €6 501 €10 389 €---
1020 143 €9 064 €6 207 €11 079 €---
1120 546 €8 759 €5 901 €11 787 €---
1220 957 €8 443 €5 585 €12 514 €---
1321 376 €8 115 €5 258 €13 261 €---
1421 804 €7 776 €4 918 €14 028 €---
1522 240 €7 424 €4 567 €14 815 €---
1622 685 €7 060 €4 203 €15 624 €---
1723 138 €6 683 €3 825 €16 455 €---
1823 601 €6 292 €3 435 €17 309 €---
1924 073 €5 887 €3 030 €18 186 €---
2024 554 €5 468 €2 611 €19 086 €---
2125 046 €5 034 €2 176 €20 012 €---
2225 546 €4 584 €1 726 €20 962 €---
2326 057 €4 118 €1 260 €21 939 €---
2426 579 €3 635 €778 €22 943 €---
2527 110 €3 135 €278 €23 975 €---
TOTAL539 869 €255 745 €123 726 €284 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 540 €-6 420 €+9 960 €
2+3 540 €0 €+3 540 €
3+3 540 €0 €+3 540 €
4+3 540 €0 €+3 540 €
5+3 540 €0 €+3 540 €
6+3 540 €+713 €+2 827 €
7+3 540 €+2 719 €+821 €
8+3 540 €+2 915 €+625 €
9+3 540 €+3 117 €+423 €
10+3 540 €+3 324 €+216 €
11+3 540 €+3 536 €+4 €
12+3 540 €+3 754 €-214 €
13+3 540 €+3 978 €-438 €
14+3 540 €+4 208 €-668 €
15+3 540 €+4 445 €-905 €
16+3 540 €+4 687 €-1 147 €
17+3 540 €+4 937 €-1 397 €
18+3 540 €+5 193 €-1 653 €
19+3 540 €+5 456 €-1 916 €
20+3 540 €+5 726 €-2 186 €
21+3 540 €+6 004 €-2 464 €
22+3 540 €+6 289 €-2 749 €
23+3 540 €+6 582 €-3 042 €
24+3 540 €+6 883 €-3 343 €
25+3 540 €+7 192 €-3 652 €
Total+88 500 €+85 237 €+3 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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