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Maison 5 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleCruguel (56)
Surface84m²
Coût Total150 430€
Loyer Annuel8 396€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 750 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 151,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 84 m²

Située dans un environnement calme sur la commune de Cruguel, cette maison à rénover offre un beau potentiel pour un projet de résidence principale, ou secondaire. Vous profiterez également d'un vaste terrain non attenant de 15 400 m², agrémenté d'un hangar et d'une cave.

La maison se compose de :

Au rez-de-chaussée :

  • Cuisine,
  • Salon / séjour,
  • WC indépendant.

À l'étage :

  • 1 chambre,
  • 2 chambres en enfilade,
  • Salle d'eau.

Les extérieurs :

  • Terrain attenant de 230 m²,
  • Terrain non attenant non constructible d'environ 15 400 m²,
  • Hangar,
  • Cave.

Les + :

  • Beau potentiel de rénovation,
  • Environnement paisible,
  • Grand terrain.

Contactez l'agence NESTENN de Locminé dès maintenant pour organiser une visite.

Surface : 84 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Cruguel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56420
Coordonnées : 47.878468, -2.594168
Total : 150 430€
Prix d'acquisition : 96 750€
Travaux : 45 940€
Valeur du bien : 142 690€
Frais de notaire : 7 740€
Coût estimé : 7 740€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8396€/an
Fourchette totale : 549€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6582€ - 10709€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 259,62 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 808 €
Prix d'achat :96 750 €
Décote à l'achat :-9 058€ (-8.6%)
Marge achat-revente :-44 622€ (-42.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 778,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 882,22€
Coût de l'assurance :11 282,25€
Taxe foncière : 839,55€/an
Soit par mois : 69,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE, estimé 1 fenêtre par 8 m²
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, murs et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec équipements anciens et murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 940 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 040€
    Isolation des combles: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cruguel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 396 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 975 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 430 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 206 €
Revenus locatifs : +8 396 €
Charges déductibles : -52 206 €
Résultat foncier Année 1 : -43 810 €(Déficit de 43 810 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 410 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 266 €/an
Revenus locatifs : +8 396 €
Charges déductibles : -6 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22410.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 888 €(65% de 96 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 287 €/an
Calcul : 62 888 € × 3,636% = 2 287 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 396 €52 211 €4 980 €-43 815 €21 400 €22 415 €22 415 €
28 563 €6 137 €4 847 €2 426 €--19 989 €
38 735 €6 000 €4 709 €2 735 €--17 254 €
48 909 €5 857 €4 567 €3 052 €--14 202 €
59 088 €5 710 €4 419 €3 377 €--10 825 €
69 269 €5 558 €4 267 €3 711 €--7 114 €
79 455 €5 401 €4 110 €4 054 €--3 060 €
89 644 €5 238 €3 947 €4 406 €---
99 837 €5 070 €3 779 €4 767 €---
1010 033 €4 896 €3 605 €5 138 €---
1110 234 €4 716 €3 425 €5 518 €---
1210 439 €4 530 €3 239 €5 909 €---
1310 648 €4 338 €3 047 €6 310 €---
1410 861 €4 139 €2 848 €6 722 €---
1511 078 €3 933 €2 642 €7 145 €---
1611 299 €3 721 €2 430 €7 579 €---
1711 525 €3 501 €2 210 €8 025 €---
1811 756 €3 273 €1 983 €8 482 €---
1911 991 €3 038 €1 747 €8 953 €---
2012 231 €2 795 €1 504 €9 435 €---
2112 475 €2 544 €1 253 €9 931 €---
2212 725 €2 284 €993 €10 441 €---
2312 979 €2 015 €724 €10 964 €---
2413 239 €1 737 €447 €11 501 €---
2513 504 €1 450 €159 €12 054 €---
TOTAL268 911 €150 093 €71 882 €118 818 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 818 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €0 €+1 763 €
3+1 763 €0 €+1 763 €
4+1 763 €0 €+1 763 €
5+1 763 €0 €+1 763 €
6+1 763 €0 €+1 763 €
7+1 763 €0 €+1 763 €
8+1 763 €+404 €+1 359 €
9+1 763 €+1 430 €+333 €
10+1 763 €+1 541 €+222 €
11+1 763 €+1 655 €+108 €
12+1 763 €+1 773 €-10 €
13+1 763 €+1 893 €-130 €
14+1 763 €+2 017 €-254 €
15+1 763 €+2 143 €-380 €
16+1 763 €+2 274 €-511 €
17+1 763 €+2 407 €-644 €
18+1 763 €+2 545 €-782 €
19+1 763 €+2 686 €-923 €
20+1 763 €+2 831 €-1 068 €
21+1 763 €+2 979 €-1 216 €
22+1 763 €+3 132 €-1 369 €
23+1 763 €+3 289 €-1 526 €
24+1 763 €+3 450 €-1 687 €
25+1 763 €+3 616 €-1 853 €
Total+44 075 €+35 645 €+8 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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