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Appartement à vendre

VilleTulle (19)
Surface73m²
Coût Total118 492€
Loyer Annuel6 732€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 957,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, 1 parking: Parking, calme, Digicode, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

QUAR­TIER DE SOUIL­HAC. Bel appar­te­ment T3 d'environ 70m² situé au premier étage d'une rési­dence sur les hau­teurs, com­pre­nant un séjour avec bal­con, une cui­sine séparée, deux chambres de belles tailles, une salle d'eau ainsi qu'un wc séparé. L'ap­par­te­ment com­porte éga­le­ment une cave ainsi qu'une place de par­king privative. Empla­ce­ment idéal, au calme et à deux pas des commodités. N'at­ten­dez plus, contac­tez l'agence de TULLE pour une visite !

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.257808, 1.751616
Total : 118 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 112 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6732€/an
Fourchette totale : 443€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 5317€ - 8523€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,14 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 571 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :+7 329€ (+11.7%)
Marge achat-revente :-55 921€ (-89.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 613,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 113,02€
Coût de l'assurance :10 368,05€
Taxe foncière : 673,22€/an
Soit par mois : 56,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 492 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 912 €
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -47 912 €
Résultat foncier Année 1 : -41 180 €(Déficit de 41 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 912 €/an
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -4 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19780.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 732 €47 916 €3 828 €-41 184 €21 400 €19 784 €19 784 €
26 867 €4 813 €3 725 €2 054 €--17 730 €
37 004 €4 706 €3 618 €2 298 €--15 432 €
47 144 €4 595 €3 508 €2 549 €--12 883 €
57 287 €4 481 €3 393 €2 806 €--10 077 €
67 433 €4 364 €3 276 €3 069 €--7 008 €
77 582 €4 242 €3 154 €3 340 €--3 668 €
87 733 €4 116 €3 028 €3 617 €--51 €
97 888 €3 986 €2 898 €3 902 €---
108 046 €3 852 €2 764 €4 194 €---
118 206 €3 713 €2 625 €4 494 €---
128 371 €3 569 €2 482 €4 801 €---
138 538 €3 421 €2 333 €5 117 €---
148 709 €3 268 €2 180 €5 440 €---
158 883 €3 110 €2 022 €5 773 €---
169 061 €2 947 €1 859 €6 114 €---
179 242 €2 778 €1 690 €6 464 €---
189 427 €2 604 €1 516 €6 823 €---
199 615 €2 423 €1 335 €7 192 €---
209 807 €2 237 €1 149 €7 570 €---
2110 004 €2 045 €957 €7 959 €---
2210 204 €1 846 €758 €8 358 €---
2310 408 €1 641 €553 €8 767 €---
2410 616 €1 429 €341 €9 187 €---
2510 828 €1 209 €121 €9 619 €---
TOTAL215 633 €125 311 €55 113 €90 322 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-6 420 €+7 834 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €0 €+1 414 €
4+1 414 €0 €+1 414 €
5+1 414 €0 €+1 414 €
6+1 414 €0 €+1 414 €
7+1 414 €0 €+1 414 €
8+1 414 €0 €+1 414 €
9+1 414 €+1 155 €+259 €
10+1 414 €+1 258 €+156 €
11+1 414 €+1 348 €+66 €
12+1 414 €+1 440 €-26 €
13+1 414 €+1 535 €-121 €
14+1 414 €+1 632 €-218 €
15+1 414 €+1 732 €-318 €
16+1 414 €+1 834 €-420 €
17+1 414 €+1 939 €-525 €
18+1 414 €+2 047 €-633 €
19+1 414 €+2 158 €-744 €
20+1 414 €+2 271 €-857 €
21+1 414 €+2 388 €-974 €
22+1 414 €+2 507 €-1 093 €
23+1 414 €+2 630 €-1 216 €
24+1 414 €+2 756 €-1 342 €
25+1 414 €+2 886 €-1 472 €
Total+35 350 €+27 097 €+8 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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