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Maison à vendre

VilleGazeran (78)
Surface210m²
Coût Total462 100€
Loyer Annuel38 344€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 56,54 m²), 5 chambres, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez cette maison de village à rénover située à 5 minutes de Rambouillet, offrant 210 m² environ habitables. Vous trouverez une entrée desservant un salon avec véranda, un séjour, une cuisine avec son coin repas sous véranda, une buanderie et un toilette au rez de chaussée. Au premier étage, un palier desservant 2 chambres dont une avec balcon et une salle de bain/toilette. Au deuxième étage, le palier dessert 3 chambres. Jardin clos de murs exposé plein sud donnant accès à la cave.

Cette maison est un véritable coup de cœur pour ceux qui recherchent un cadre de vie à proximité de toutes les commodités.

Le prix indiqué comprend les honoraires de l'agence à la charge de l'acquéreur de 4 % TTC, soit un prix hors frais d'agence de 346 000€ euros.

Ville : Gazeran
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78125
Coordonnées : 48.633519, 1.783593
Total : 462 100€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 73 300€
Valeur du bien : 433 300€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 19.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 3195€/mois
Loyer annuel estimé : 38344€/an
Fourchette totale : 2518€ - 4055€/mois
Fourchette annuelle : 30219€ - 48654€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 110,63 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :653 232 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-293 232€ (-44.9%)
Marge achat-revente :191 132€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :462 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 288,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :134,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 423,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :224 501,78€
Coût de l'assurance :40 433,75€
Taxe foncière : 3 834,44€/an
Soit par mois : 319,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 195,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 742,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :452,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur 210 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant murs, revêtement de sol et électricité
Quantité: environ 55 m² (25 m² + 20 m² + 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 5 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - chambres en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 300 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 600€
    Isolation toiture/combles: 210 m² × 60€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10500€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 600€
    Rénovation complète salon: 55 m² × 120€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 500€
    Rénovation complète chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gazeran (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 195 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 344 €/an
Calcul : 3 195 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 462 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 617 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 263 €
Revenus locatifs : +38 344 €
Charges déductibles : -94 263 €
Résultat foncier Année 1 : -55 919 €(Déficit de 55 919 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 519 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 963 €/an
Revenus locatifs : +38 344 €
Charges déductibles : -20 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34518.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 344 €94 278 €15 527 €-55 934 €21 400 €34 534 €34 534 €
239 111 €20 566 €15 114 €18 545 €--15 989 €
339 894 €20 140 €14 688 €19 754 €---
440 691 €19 698 €14 247 €20 993 €---
541 505 €19 242 €13 790 €22 263 €---
642 335 €18 770 €13 318 €23 566 €---
743 182 €18 281 €12 829 €24 901 €---
844 046 €17 776 €12 324 €26 270 €---
944 927 €17 253 €11 801 €27 674 €---
1045 825 €16 712 €11 260 €29 113 €---
1146 742 €16 152 €10 700 €30 589 €---
1247 676 €15 573 €10 122 €32 103 €---
1348 630 €14 974 €9 523 €33 656 €---
1449 603 €14 355 €8 903 €35 248 €---
1550 595 €13 714 €8 262 €36 881 €---
1651 607 €13 051 €7 599 €38 556 €---
1752 639 €12 365 €6 913 €40 274 €---
1853 691 €11 655 €6 203 €42 037 €---
1954 765 €10 921 €5 469 €43 845 €---
2055 861 €10 161 €4 709 €45 700 €---
2156 978 €9 375 €3 923 €47 603 €---
2258 117 €8 562 €3 110 €49 555 €---
2359 280 €7 721 €2 269 €51 559 €---
2460 465 €6 851 €1 399 €53 614 €---
2561 675 €5 951 €499 €55 724 €---
TOTAL1 228 184 €434 097 €224 502 €794 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 794 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 052 €-6 420 €+14 472 €
2+8 052 €0 €+8 052 €
3+8 052 €+1 130 €+6 922 €
4+8 052 €+6 298 €+1 754 €
5+8 052 €+6 679 €+1 373 €
6+8 052 €+7 070 €+982 €
7+8 052 €+7 470 €+582 €
8+8 052 €+7 881 €+171 €
9+8 052 €+8 302 €-250 €
10+8 052 €+8 734 €-682 €
11+8 052 €+9 177 €-1 125 €
12+8 052 €+9 631 €-1 579 €
13+8 052 €+10 097 €-2 045 €
14+8 052 €+10 574 €-2 522 €
15+8 052 €+11 064 €-3 012 €
16+8 052 €+11 567 €-3 515 €
17+8 052 €+12 082 €-4 030 €
18+8 052 €+12 611 €-4 559 €
19+8 052 €+13 153 €-5 101 €
20+8 052 €+13 710 €-5 658 €
21+8 052 €+14 281 €-6 229 €
22+8 052 €+14 867 €-6 815 €
23+8 052 €+15 468 €-7 416 €
24+8 052 €+16 084 €-8 032 €
25+8 052 €+16 717 €-8 665 €
Total+201 300 €+238 226 €+-36 926 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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