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Maison 3 pièces 48 m²

VilleMézières-en-Brenne (36)
Surface48m²
Coût Total74 052€
Loyer Annuel3 344€
Rentabilité4.52%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 900 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 622,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON 1.5 km Centre bourg 36290 MEZIERES EN BRENNE

Maison ancienne, de plain pied, comprenant 2 chambres, cuisine/salle à manger, salle d'eau avec wc - Cellier attenant - Grenier - En face, Jardin clos avec garage, et abri de jardin - Double vitrage PVC - Chauffage électrique - Tout à l'égout - Classe énergétique G -“Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr”. Référence annonce : 5625 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Mézières-en-Brenne
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36290
Coordonnées : 46.791267, 1.235185
Total : 74 052€
Prix d'acquisition : 29 900€
Travaux : 41 760€
Valeur du bien : 71 660€
Frais de notaire : 2 392€
Coût estimé : 2 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 5.81€/m²/mois
Fourchette : 4.56€ - 7.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 279€/mois
Loyer annuel estimé : 3344€/an
Fourchette totale : 219€ - 355€/mois
Fourchette annuelle : 2628€ - 4255€/an
Rentabilité brute :4.52%
Fourchette de rentabilité :3.55% - 5.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :793,26 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :38 076 €
Prix d'achat :29 900 €
Décote à l'achat :-8 176€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-35 976€ (-94.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :366,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 388,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 976,64€
Coût de l'assurance :6 479,55€
Taxe foncière : 334,42€/an
Soit par mois : 27,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 278,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 416,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 48 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 48 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 760 €(870 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:2 400€
    Isolation combles: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 600€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, Douche: 2000€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:1 260€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mézières-en-Brenne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 279 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 344 €/an
Calcul : 279 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 052 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 839 €
Revenus locatifs : +3 344 €
Charges déductibles : -44 839 €
Résultat foncier Année 1 : -41 495 €(Déficit de 41 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 079 €/an
Revenus locatifs : +3 344 €
Charges déductibles : -3 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20095.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 435 €(65% de 29 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 707 €/an
Calcul : 19 435 € × 3,636% = 707 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 344 €44 842 €2 488 €-41 498 €21 400 €20 098 €20 098 €
23 411 €3 016 €2 422 €395 €--19 702 €
33 479 €2 947 €2 354 €532 €--19 170 €
43 549 €2 877 €2 283 €672 €--18 498 €
53 620 €2 803 €2 210 €816 €--17 681 €
63 692 €2 728 €2 134 €964 €--16 717 €
73 766 €2 650 €2 056 €1 117 €--15 600 €
83 841 €2 569 €1 975 €1 273 €--14 327 €
93 918 €2 485 €1 891 €1 434 €--12 894 €
103 997 €2 398 €1 804 €1 599 €--11 295 €
114 077 €2 308 €1 715 €1 768 €--9 527 €
124 158 €2 216 €1 622 €1 943 €---
134 241 €2 120 €1 526 €2 122 €---
144 326 €2 020 €1 427 €2 306 €---
154 413 €1 918 €1 324 €2 495 €---
164 501 €1 811 €1 218 €2 690 €---
174 591 €1 701 €1 108 €2 889 €---
184 683 €1 588 €994 €3 095 €---
194 776 €1 470 €876 €3 306 €---
204 872 €1 348 €755 €3 524 €---
214 969 €1 222 €629 €3 747 €---
225 069 €1 092 €498 €3 977 €---
235 170 €957 €364 €4 213 €---
245 273 €818 €224 €4 456 €---
255 379 €674 €80 €4 705 €---
TOTAL107 116 €92 577 €35 977 €14 539 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 14 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+702 €-6 420 €+7 122 €
2+702 €0 €+702 €
3+702 €0 €+702 €
4+702 €0 €+702 €
5+702 €0 €+702 €
6+702 €0 €+702 €
7+702 €0 €+702 €
8+702 €0 €+702 €
9+702 €0 €+702 €
10+702 €0 €+702 €
11+702 €0 €+702 €
12+702 €+583 €+119 €
13+702 €+636 €+66 €
14+702 €+692 €+10 €
15+702 €+749 €-47 €
16+702 €+807 €-105 €
17+702 €+867 €-165 €
18+702 €+929 €-227 €
19+702 €+992 €-290 €
20+702 €+1 057 €-355 €
21+702 €+1 124 €-422 €
22+702 €+1 193 €-491 €
23+702 €+1 264 €-562 €
24+702 €+1 337 €-635 €
25+702 €+1 412 €-710 €
Total+17 550 €+7 220 €+10 330 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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