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Maison à vendre - La Petite Guerche 37

Bien expiré
VilleGuerche (37)
Surface60m²
Coût Total88 500€
Loyer Annuel4 930€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 35 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d’habitation à rénover – Salle de bains fonctionnelle – cour fermée engazonnée avec des dépendances

Ville : Guerche
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37350
Coordonnées : 46.882380, 0.731350
Total : 88 500€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 50 700€
Valeur du bien : 85 700€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 8.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 411€/mois
Loyer annuel estimé : 4930€/an
Fourchette totale : 333€ - 507€/mois
Fourchette annuelle : 3997€ - 6081€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 148,21€
Coût de l'assurance :7 743,75€
Taxe foncière : 493,03€/an
Soit par mois : 41,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 410,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 502,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 3 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700 €(845 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 600€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 3 m² × 200€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Guerche (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 930 €/an
Calcul : 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 493 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 421 €
Revenus locatifs : +4 930 €
Charges déductibles : -54 421 €
Résultat foncier Année 1 : -49 490 €(Déficit de 49 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 721 €/an
Revenus locatifs : +4 930 €
Charges déductibles : -3 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28090.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 930 €54 424 €2 921 €-49 493 €21 400 €28 093 €28 093 €
25 029 €3 645 €2 843 €1 384 €--26 710 €
35 130 €3 565 €2 762 €1 565 €--25 145 €
45 232 €3 481 €2 678 €1 751 €--23 394 €
55 337 €3 395 €2 592 €1 942 €--21 452 €
65 443 €3 305 €2 502 €2 138 €--19 313 €
75 552 €3 213 €2 410 €2 339 €--16 974 €
85 663 €3 117 €2 315 €2 546 €--14 428 €
95 777 €3 019 €2 216 €2 758 €--11 670 €
105 892 €2 917 €2 114 €2 976 €--8 694 €
116 010 €2 811 €2 008 €3 199 €--5 495 €
126 130 €2 702 €1 899 €3 428 €---
136 253 €2 589 €1 786 €3 664 €---
146 378 €2 472 €1 670 €3 906 €---
156 505 €2 352 €1 549 €4 154 €---
166 636 €2 227 €1 424 €4 409 €---
176 768 €2 098 €1 295 €4 670 €---
186 904 €1 965 €1 162 €4 939 €---
197 042 €1 827 €1 024 €5 215 €---
207 183 €1 685 €882 €5 498 €---
217 326 €1 537 €734 €5 789 €---
227 473 €1 385 €582 €6 088 €---
237 622 €1 227 €425 €6 395 €---
247 775 €1 064 €262 €6 710 €---
257 930 €896 €93 €7 034 €---
TOTAL157 920 €112 918 €42 148 €45 002 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 002 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 035 €-6 420 €+7 455 €
2+1 035 €0 €+1 035 €
3+1 035 €0 €+1 035 €
4+1 035 €0 €+1 035 €
5+1 035 €0 €+1 035 €
6+1 035 €0 €+1 035 €
7+1 035 €0 €+1 035 €
8+1 035 €0 €+1 035 €
9+1 035 €0 €+1 035 €
10+1 035 €0 €+1 035 €
11+1 035 €0 €+1 035 €
12+1 035 €+1 029 €+6 €
13+1 035 €+1 099 €-64 €
14+1 035 €+1 172 €-137 €
15+1 035 €+1 246 €-211 €
16+1 035 €+1 323 €-288 €
17+1 035 €+1 401 €-366 €
18+1 035 €+1 482 €-447 €
19+1 035 €+1 564 €-529 €
20+1 035 €+1 649 €-614 €
21+1 035 €+1 737 €-702 €
22+1 035 €+1 826 €-791 €
23+1 035 €+1 918 €-883 €
24+1 035 €+2 013 €-978 €
25+1 035 €+2 110 €-1 075 €
Total+25 875 €+15 149 €+10 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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