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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface380m²
Coût Total401 230€
Loyer Annuel31 198€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 786,84 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 salles de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 40 m²), Salle à manger (total 25 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Exposition ouest, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Exclusivité - Dans le Cher, à 20 minutes de Saint Amand Montrond, maison du XVIIIe siècle d'environ 400 m² habitables, nichée au cœur d'un parc clos et arboré de 3.600 m², avec un pré de 3,5 hectares.

Au rez de chaussée : Entrée traversante, salon, salle à manger, bibliothèque, 2 cuisines, 2 suites, bureau, terrasse. Au 1er étage : 3 suites, bureau, dressing, salle de bains. Au 2e étage : Salle de jeux de 120 m², 3 pièces d'archives. Annexes : Garages de 50m², buanderie, chaufferie, cellier, cave et puits. Gros œuvre en bon état, travaux de rafraîchissement à prévoir.

Située à 2h50 de Paris, cette propriété au cœur d'un village offre les commerces à pied.

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.727294, 2.514327
Total : 401 230€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 78 310€
Valeur du bien : 377 310€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2600€/mois
Loyer annuel estimé : 31198€/an
Fourchette totale : 2041€ - 3312€/mois
Fourchette annuelle : 24493€ - 39740€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,97 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :420 649 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-121 649€ (-28.9%)
Marge achat-revente :19 419€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :401 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 987,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :117,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 104,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 929,34€
Coût de l'assurance :35 107,63€
Taxe foncière : 3 119,85€/an
Soit par mois : 259,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 599,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 364,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 380 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 310 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 400€
    Isolation combles: 380 m² × 30€/m² = 11400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant pose)
  • Menuiseries - Fenêtres:37 600€
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 800€ = 37600€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:360€
    Peinture murs/plafonds cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 198 €/an
Calcul : 2 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 401 230 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 404 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 302 €
Revenus locatifs : +31 198 €
Charges déductibles : -96 302 €
Résultat foncier Année 1 : -65 104 €(Déficit de 65 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 992 €/an
Revenus locatifs : +31 198 €
Charges déductibles : -17 992 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43704.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 198 €96 315 €13 481 €-65 117 €21 400 €43 717 €43 717 €
231 822 €17 647 €13 123 €14 175 €--29 542 €
332 459 €17 277 €12 753 €15 182 €--14 360 €
433 108 €16 894 €12 370 €16 214 €---
533 770 €16 498 €11 974 €17 272 €---
634 446 €16 088 €11 564 €18 358 €---
735 135 €15 664 €11 139 €19 471 €---
835 837 €15 225 €10 701 €20 613 €---
936 554 €14 771 €10 247 €21 783 €---
1037 285 €14 301 €9 777 €22 984 €---
1138 031 €13 815 €9 291 €24 216 €---
1238 791 €13 312 €8 788 €25 479 €---
1339 567 €12 792 €8 268 €26 775 €---
1440 359 €12 254 €7 730 €28 104 €---
1541 166 €11 698 €7 174 €29 468 €---
1641 989 €11 122 €6 598 €30 867 €---
1742 829 €10 526 €6 002 €32 302 €---
1843 685 €9 910 €5 386 €33 775 €---
1944 559 €9 273 €4 748 €35 286 €---
2045 450 €8 613 €4 089 €36 837 €---
2146 359 €7 931 €3 407 €38 428 €---
2247 286 €7 225 €2 701 €40 062 €---
2348 232 €6 495 €1 970 €41 738 €---
2449 197 €5 739 €1 215 €43 458 €---
2550 181 €4 958 €433 €45 223 €---
TOTAL999 296 €386 343 €194 929 €612 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 612 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 552 €-6 420 €+12 972 €
2+6 552 €0 €+6 552 €
3+6 552 €0 €+6 552 €
4+6 552 €+556 €+5 996 €
5+6 552 €+5 182 €+1 370 €
6+6 552 €+5 507 €+1 045 €
7+6 552 €+5 841 €+711 €
8+6 552 €+6 184 €+368 €
9+6 552 €+6 535 €+17 €
10+6 552 €+6 895 €-343 €
11+6 552 €+7 265 €-713 €
12+6 552 €+7 644 €-1 092 €
13+6 552 €+8 032 €-1 480 €
14+6 552 €+8 431 €-1 879 €
15+6 552 €+8 840 €-2 288 €
16+6 552 €+9 260 €-2 708 €
17+6 552 €+9 691 €-3 139 €
18+6 552 €+10 133 €-3 581 €
19+6 552 €+10 586 €-4 034 €
20+6 552 €+11 051 €-4 499 €
21+6 552 €+11 529 €-4 977 €
22+6 552 €+12 018 €-5 466 €
23+6 552 €+12 521 €-5 969 €
24+6 552 €+13 037 €-6 485 €
25+6 552 €+13 567 €-7 015 €
Total+163 800 €+183 886 €+-20 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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