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Appartement à vendre

VilleVénissieux (69)
Surface93m²
Coût Total176 400€
Loyer Annuel14 443€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Balcon, Jardin, calme, Digicode, Interphone

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Idéalement situé à proximité de toutes les commodités, ce superbe appartement T5 saura vous séduire par ses nombreux atouts.

? Espace et confort : Profitez d'un séjour double lumineux, parfait pour vos moments de convivialité, ainsi que de 4 chambres spacieuses pour accueillir toute la famille. ? Cuisine moderne : Une cuisine aménagée et équipée, prête à satisfaire vos envies culinaires. ? Salle de bain complète : Une salle de bain fonctionnelle avec baignoire et douche pour votre confort quotidien. ? Extérieur agréable : Un balcon pour profiter d'un espace extérieur en toute tranquillité. ? Pratique : Un cellier vient compléter ce bien pour un espace de rangement optimisé.

Ce bien rare sur le marché est une opportunité à ne pas manquer ! Contactez dès aujourd'hui votre agence Nestenn pour organiser une visite.

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Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.699955, 4.872078
Total : 176 400€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 164 000€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1204€/mois
Loyer annuel estimé : 14443€/an
Fourchette totale : 994€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 11927€ - 17491€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 515,1 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 904 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-78 904€ (-33.7%)
Marge achat-revente :57 504€ (24.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 913,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 291,85€
Coût de l'assurance :13 230,00€
Taxe foncière : 1 444,33€/an
Soit par mois : 120,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 203,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais décor daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 204 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 443 €/an
Calcul : 1 204 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 807 €
Revenus locatifs : +14 443 €
Charges déductibles : -16 807 €
Résultat foncier Année 1 : -2 364 €(Déficit de 2 364 €)
Imputable sur revenu global : 2 364 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 807 €/an
Revenus locatifs : +14 443 €
Charges déductibles : -7 807 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 636 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 443 €16 813 €5 839 €-2 370 €2 370 €--
214 732 €7 657 €5 683 €7 075 €---
315 027 €7 495 €5 522 €7 531 €---
415 327 €7 329 €5 355 €7 999 €---
515 634 €7 156 €5 182 €8 478 €---
615 947 €6 978 €5 004 €8 969 €---
716 266 €6 793 €4 819 €9 473 €---
816 591 €6 602 €4 629 €9 989 €---
916 923 €6 405 €4 431 €10 518 €---
1017 261 €6 201 €4 227 €11 060 €---
1117 606 €5 990 €4 016 €11 616 €---
1217 958 €5 772 €3 798 €12 187 €---
1318 318 €5 546 €3 573 €12 771 €---
1418 684 €5 313 €3 340 €13 371 €---
1519 058 €5 072 €3 099 €13 986 €---
1619 439 €4 823 €2 849 €14 616 €---
1719 828 €4 565 €2 591 €15 263 €---
1820 224 €4 298 €2 325 €15 926 €---
1920 629 €4 023 €2 049 €16 606 €---
2021 041 €3 738 €1 764 €17 304 €---
2121 462 €3 443 €1 469 €18 019 €---
2221 891 €3 138 €1 165 €18 753 €---
2322 329 €2 823 €850 €19 506 €---
2422 776 €2 497 €524 €20 278 €---
2523 231 €2 160 €187 €21 071 €---
TOTAL462 625 €142 630 €84 292 €319 994 €2 370 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 711 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 319 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 033 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 033 €-711 €+3 744 €
2+3 033 €+2 123 €+910 €
3+3 033 €+2 259 €+774 €
4+3 033 €+2 400 €+633 €
5+3 033 €+2 543 €+490 €
6+3 033 €+2 691 €+342 €
7+3 033 €+2 842 €+191 €
8+3 033 €+2 997 €+36 €
9+3 033 €+3 155 €-122 €
10+3 033 €+3 318 €-285 €
11+3 033 €+3 485 €-452 €
12+3 033 €+3 656 €-623 €
13+3 033 €+3 831 €-798 €
14+3 033 €+4 011 €-978 €
15+3 033 €+4 196 €-1 163 €
16+3 033 €+4 385 €-1 352 €
17+3 033 €+4 579 €-1 546 €
18+3 033 €+4 778 €-1 745 €
19+3 033 €+4 982 €-1 949 €
20+3 033 €+5 191 €-2 158 €
21+3 033 €+5 406 €-2 373 €
22+3 033 €+5 626 €-2 593 €
23+3 033 €+5 852 €-2 819 €
24+3 033 €+6 084 €-3 051 €
25+3 033 €+6 321 €-3 288 €
Total+75 825 €+95 998 €+-20 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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