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Appartement 3 pièces 63 m²

VilleLimoges (87)
Surface63
Coût Total107 110
Loyer Annuel6 524
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-223
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 57 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 904,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Limoges Corgnac, très beau potentiel pour cet appartement de type 3 au 4ème étage, agréable pièce de vie lumineuse donnant sur balcon, cuisine, deux chambres, salle de bains, wc. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Franck NANEIX - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de LIMOGES sous le n°347957045. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 223543 Date de réalisation du diagnostic : 02/02/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,62% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 52 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 300 Charges prévisionnelles annuelles : 1900 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.839330, 1.233323
Total : 107 110
Prix d'acquisition : 57 000
Travaux : 45 550
Valeur du bien : 102 550
Frais de notaire : 4 560
Coût estimé : 4 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 544€/mois
Loyer annuel estimé : 6524€/an
Fourchette totale : 433€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5200€ - 8186€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,13 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 852
Prix d'achat :57 000
Décote à l'achat :-17 852 (-23.8%)
Marge achat-revente :-32 258€ (-43.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 110
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 554,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 181,97
Coût de l'assurance :8 033,25
Taxe foncière : 652,39€/an
Soit par mois : 54,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 158,33€/mois
Soit par an : 1 899,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 543,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec équipements un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 550(723 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 544 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 524 €/an
Calcul : 544 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 542 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 110 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 900 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 966
Revenus locatifs : +6 524
Charges déductibles : -51 966
Résultat foncier Année 1 : -45 442(Déficit de 45 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 042
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 416 €/an
Revenus locatifs : +6 524
Charges déductibles : -6 416
Résultat foncier Années 2+ : 108 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24042.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 52451 9693 546-45 44521 400 €24 045 €24 045 €
26 6546 3253 451330--23 716 €
36 7876 2273 353561--23 155 €
46 9236 1253 252798--22 357 €
57 0626 0203 1471 041--21 316 €
67 2035 9123 0381 291--20 025 €
77 3475 8002 9261 547--18 478 €
87 4945 6842 8111 810--16 668 €
97 6445 5642 6912 079--14 589 €
107 7975 4412 5672 356--12 233 €
117 9535 3122 4392 640--9 593 €
128 1125 1802 3062 932---
138 2745 0432 1693 231---
148 4394 9022 0283 538---
158 6084 7551 8813 853---
168 7804 6041 7304 177---
178 9564 4471 5744 509---
189 1354 2851 4124 850---
199 3184 1181 2445 200---
209 5043 9451 0715 559---
219 6943 7668925 928---
229 8883 5817076 307---
2310 0863 3905166 696---
2410 2873 1923187 096---
2510 4932 9871137 506---
TOTAL208 961168 57451 18240 38821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 388
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 370-6 420+7 790
2+1 3700+1 370
3+1 3700+1 370
4+1 3700+1 370
5+1 3700+1 370
6+1 3700+1 370
7+1 3700+1 370
8+1 3700+1 370
9+1 3700+1 370
10+1 3700+1 370
11+1 3700+1 370
12+1 370+879+491
13+1 370+969+401
14+1 370+1 061+309
15+1 370+1 156+214
16+1 370+1 253+117
17+1 370+1 353+17
18+1 370+1 455-85
19+1 370+1 560-190
20+1 370+1 668-298
21+1 370+1 778-408
22+1 370+1 892-522
23+1 370+2 009-639
24+1 370+2 129-759
25+1 370+2 252-882
Total+34 250+14 994+19 256
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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