Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleMONTAIGUT EN COMBRAILLE (63)
Surface126m²
Coût Total128 200€
Loyer Annuel8 910€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 515,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 2 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Non meublé

Dans un petit bourg au coeur des Combrailles et 5 minutes de Saint Eloy les Mines, maison en pierres du 18ème siècle offrant une partie habitable avec une cuisine, séjour, une salle d'eau wc et deux chambres. De nombreuses dépendances vous donnant la possibilité de développer l'espace habitable. Un terrain plein de charme en palier et une terrasse à l'abri des regards. Tout à l'égout. Prévoir travaux de confort (chauffage, huisseries..) Classe énergie non requis, absence de chauffage.

Référence agence : 3864

Ville : MONTAIGUT EN COMBRAILLE
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63700
Coordonnées : 46.179548, 2.798228
Total : 128 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 58 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.47€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8910€/an
Fourchette totale : 563€ - 979€/mois
Fourchette annuelle : 6755€ - 11753€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :550 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 300 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-4 300€ (-6.2%)
Marge achat-revente :-58 900€ (-85.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 283,33€
Coût de l'assurance :11 217,50€
Taxe foncière : 890,99€/an
Soit par mois : 74,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 746,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien ou l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 126 m² × 60€/m² = 7560€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10000€ (incluant placards, électroménager, revêtement et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaigut en Combraille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 910 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 303 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 643 €
Revenus locatifs : +8 910 €
Charges déductibles : -63 643 €
Résultat foncier Année 1 : -54 733 €(Déficit de 54 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 643 €/an
Revenus locatifs : +8 910 €
Charges déductibles : -5 643 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33333.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 910 €63 647 €4 308 €-54 737 €21 400 €33 337 €33 337 €
29 088 €5 533 €4 193 €3 555 €--29 782 €
39 270 €5 414 €4 075 €3 855 €--25 927 €
49 455 €5 292 €3 952 €4 163 €--21 764 €
59 644 €5 165 €3 826 €4 479 €--17 285 €
69 837 €5 034 €3 695 €4 803 €--12 482 €
710 034 €4 899 €3 559 €5 135 €--7 347 €
810 235 €4 759 €3 419 €5 476 €--1 871 €
910 439 €4 614 €3 274 €5 826 €---
1010 648 €4 464 €3 124 €6 185 €---
1110 861 €4 308 €2 969 €6 553 €---
1211 078 €4 148 €2 808 €6 931 €---
1311 300 €3 982 €2 642 €7 318 €---
1411 526 €3 810 €2 470 €7 716 €---
1511 756 €3 632 €2 292 €8 125 €---
1611 992 €3 448 €2 108 €8 544 €---
1712 231 €3 258 €1 918 €8 974 €---
1812 476 €3 061 €1 721 €9 415 €---
1912 726 €2 857 €1 517 €9 869 €---
2012 980 €2 646 €1 306 €10 334 €---
2113 240 €2 428 €1 088 €10 811 €---
2213 504 €2 203 €863 €11 302 €---
2313 775 €1 969 €630 €11 805 €---
2414 050 €1 728 €388 €12 322 €---
2514 331 €1 478 €138 €12 853 €---
TOTAL285 386 €153 776 €62 283 €131 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 871 €-6 420 €+8 291 €
2+1 871 €0 €+1 871 €
3+1 871 €0 €+1 871 €
4+1 871 €0 €+1 871 €
5+1 871 €0 €+1 871 €
6+1 871 €0 €+1 871 €
7+1 871 €0 €+1 871 €
8+1 871 €0 €+1 871 €
9+1 871 €+1 186 €+685 €
10+1 871 €+1 855 €+16 €
11+1 871 €+1 966 €-95 €
12+1 871 €+2 079 €-208 €
13+1 871 €+2 196 €-325 €
14+1 871 €+2 315 €-444 €
15+1 871 €+2 437 €-566 €
16+1 871 €+2 563 €-692 €
17+1 871 €+2 692 €-821 €
18+1 871 €+2 825 €-954 €
19+1 871 €+2 961 €-1 090 €
20+1 871 €+3 100 €-1 229 €
21+1 871 €+3 243 €-1 372 €
22+1 871 €+3 391 €-1 520 €
23+1 871 €+3 542 €-1 671 €
24+1 871 €+3 697 €-1 826 €
25+1 871 €+3 856 €-1 985 €
Total+46 775 €+39 483 €+7 292 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →