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Achat : Maison (41290)

VilleOucques (41)
Surface120m²
Coût Total145 440€
Loyer Annuel10 560€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 066,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 2169 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison située OUCQUES CENTRE comprenant au RDC: entrée, séjour avec insert, Cuisine aménagée, couloir, 2 chambres, salle de bains avec douche, WC. Etage: Palier, grenier, 2 chambres. S/SOL: Buanderie, Cave. Jardin arboré. Le tout sur un terrain de 2169 m2. Agence A. C. B. IMail:.

Ville : Oucques
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41290
Coordonnées : 47.812400, 1.299880
Total : 145 440€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 135 200€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10560€/an
Fourchette totale : 707€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 8481€ - 13148€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 390,27 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 832 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-38 832€ (-23.3%)
Marge achat-revente :21 392€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 788,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 694,72€
Coût de l'assurance :17 452,80€
Taxe foncière : 1 055,97€/an
Soit par mois : 88,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain datée et carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais avec signes d'usure
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du score DPE

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 560 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 056 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 024 €
Revenus locatifs : +10 560 €
Charges déductibles : -14 024 €
Résultat foncier Année 1 : -3 464 €(Déficit de 3 464 €)
Imputable sur revenu global : 3 464 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 824 €/an
Revenus locatifs : +10 560 €
Charges déductibles : -6 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 736 €/an
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 560 €14 029 €5 075 €-3 469 €3 469 €--
210 771 €6 696 €4 942 €4 075 €---
310 986 €6 559 €4 805 €4 427 €---
411 206 €6 417 €4 663 €4 789 €---
511 430 €6 270 €4 516 €5 160 €---
611 659 €6 117 €4 363 €5 541 €---
711 892 €5 960 €4 205 €5 932 €---
812 130 €5 796 €4 042 €6 334 €---
912 372 €5 627 €3 872 €6 746 €---
1012 620 €5 451 €3 697 €7 169 €---
1112 872 €5 269 €3 515 €7 603 €---
1213 130 €5 081 €3 327 €8 049 €---
1313 392 €4 886 €3 132 €8 507 €---
1413 660 €4 684 €2 929 €8 977 €---
1513 933 €4 474 €2 720 €9 459 €---
1614 212 €4 257 €2 503 €9 955 €---
1714 496 €4 033 €2 278 €10 464 €---
1814 786 €3 800 €2 046 €10 986 €---
1915 082 €3 559 €1 805 €11 523 €---
2015 383 €3 309 €1 555 €12 074 €---
2115 691 €3 050 €1 296 €12 641 €---
2216 005 €2 782 €1 028 €13 223 €---
2316 325 €2 505 €751 €13 820 €---
2416 652 €2 217 €463 €14 434 €---
2516 985 €1 919 €165 €15 065 €---
TOTAL338 230 €124 747 €73 695 €213 483 €3 469 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 041 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 218 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 218 €-1 041 €+3 259 €
2+2 218 €+1 222 €+996 €
3+2 218 €+1 328 €+890 €
4+2 218 €+1 437 €+781 €
5+2 218 €+1 548 €+670 €
6+2 218 €+1 662 €+556 €
7+2 218 €+1 780 €+438 €
8+2 218 €+1 900 €+318 €
9+2 218 €+2 024 €+194 €
10+2 218 €+2 151 €+67 €
11+2 218 €+2 281 €-63 €
12+2 218 €+2 415 €-197 €
13+2 218 €+2 552 €-334 €
14+2 218 €+2 693 €-475 €
15+2 218 €+2 838 €-620 €
16+2 218 €+2 986 €-768 €
17+2 218 €+3 139 €-921 €
18+2 218 €+3 296 €-1 078 €
19+2 218 €+3 457 €-1 239 €
20+2 218 €+3 622 €-1 404 €
21+2 218 €+3 792 €-1 574 €
22+2 218 €+3 967 €-1 749 €
23+2 218 €+4 146 €-1 928 €
24+2 218 €+4 330 €-2 112 €
25+2 218 €+4 520 €-2 302 €
Total+55 450 €+64 045 €+-8 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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