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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface82m²
Coût Total201 300€
Loyer Annuel15 999€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 646,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/14 étage, Ascenseur, Cave, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Belle vue, Pas de balcon

SABIMO vous propose en EXCLUSIVITÉ- Charmant appartement F4 de 82m2 vendu LOUÉ 1100 euros à Sarcelles au coeur du quartier Camus/8 Mai. Clair et lumineux cet appartement comprend une entrée, un vaste séjour-salon (ou 3ème chambre), une cuisine séparée aménagée, 2 chambres, une salle de bains, un wc et de placards de rangement. Étage élevé avec vue dégagée. Fenêtres en double vitrage, chauffage collectif par le sol. Proche des commerces, des écoles et au pied du Tramway T5 station Cholettes. Centre commercial et Cinéma CGR à 2min en voiture. charges mensuel : 357 euros Taxe foncière : 1737 euros par an.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.990234, 2.381120
Total : 201 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 190 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1333€/mois
Loyer annuel estimé : 15999€/an
Fourchette totale : 974€ - 1825€/mois
Fourchette annuelle : 11689€ - 21900€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :990,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 049,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 869,32€
Coût de l'assurance :17 613,75€
Taxe foncière : 1 737,00€/an
Soit par mois : 144,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 357,00€/mois
Soit par an : 4 284,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 333,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 551,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant ou mise à niveau du système existant
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Les fenêtres sont en double vitrage, mais une vérification est nécessaire pour optimiser l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète
Quantité: 1 chauffe-eau pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 999 €/an
Calcul : 1 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 300 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 737 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 284 €/an
Calcul : 357 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 863 €
Revenus locatifs : +15 999 €
Charges déductibles : -68 863 €
Résultat foncier Année 1 : -52 863 €(Déficit de 52 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 363 €/an
Revenus locatifs : +15 999 €
Charges déductibles : -13 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31463.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 999 €68 869 €6 644 €-52 870 €21 400 €31 470 €31 470 €
216 319 €13 191 €6 466 €3 128 €--28 342 €
316 646 €13 008 €6 282 €3 638 €--24 703 €
416 979 €12 817 €6 092 €4 161 €--20 542 €
517 318 €12 621 €5 895 €4 697 €--15 845 €
617 665 €12 418 €5 692 €5 247 €--10 598 €
718 018 €12 208 €5 482 €5 810 €--4 787 €
818 378 €11 990 €5 265 €6 388 €---
918 746 €11 766 €5 040 €6 980 €---
1019 121 €11 534 €4 808 €7 587 €---
1119 503 €11 293 €4 568 €8 210 €---
1219 893 €11 045 €4 320 €8 848 €---
1320 291 €10 789 €4 063 €9 503 €---
1420 697 €10 523 €3 798 €10 174 €---
1521 111 €10 249 €3 523 €10 862 €---
1621 533 €9 965 €3 240 €11 568 €---
1721 964 €9 672 €2 946 €12 292 €---
1822 403 €9 369 €2 643 €13 034 €---
1922 851 €9 055 €2 330 €13 796 €---
2023 308 €8 731 €2 006 €14 577 €---
2123 774 €8 396 €1 670 €15 378 €---
2224 250 €8 049 €1 324 €16 200 €---
2324 735 €7 691 €966 €17 044 €---
2425 230 €7 321 €595 €17 909 €---
2525 734 €6 938 €212 €18 796 €---
TOTAL512 467 €319 508 €95 869 €192 959 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 360 €-6 420 €+9 780 €
2+3 360 €0 €+3 360 €
3+3 360 €0 €+3 360 €
4+3 360 €0 €+3 360 €
5+3 360 €0 €+3 360 €
6+3 360 €0 €+3 360 €
7+3 360 €0 €+3 360 €
8+3 360 €+480 €+2 880 €
9+3 360 €+2 094 €+1 266 €
10+3 360 €+2 276 €+1 084 €
11+3 360 €+2 463 €+897 €
12+3 360 €+2 654 €+706 €
13+3 360 €+2 851 €+509 €
14+3 360 €+3 052 €+308 €
15+3 360 €+3 259 €+101 €
16+3 360 €+3 470 €-110 €
17+3 360 €+3 688 €-328 €
18+3 360 €+3 910 €-550 €
19+3 360 €+4 139 €-779 €
20+3 360 €+4 373 €-1 013 €
21+3 360 €+4 614 €-1 254 €
22+3 360 €+4 860 €-1 500 €
23+3 360 €+5 113 €-1 753 €
24+3 360 €+5 373 €-2 013 €
25+3 360 €+5 639 €-2 279 €
Total+84 000 €+57 888 €+26 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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