Appartement

VilleMarseille 13e (13)

Surface67m²

Coût Total128 850€

Loyer Annuel11 389€

Rentabilité8.84%

Cashflow/mois-448€

Prix : 85 000 €

Surface : 67 m²

Prix au m² : 1 268,66 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Mandat exclusif

Dans la copropriété "Le Parc de la Rose", bien entretenue et sécurisée, nous vous présentons cet appartement de 4 pièces composé d'une séjour avec balcon, d'une cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bain et d'un toilette. La lumière est présente dans toutes les pièces au fil de la journée grâce à la double exposition est/ouest. Ce bien est vendu loué à 620 € par mois hors charges, idéal pour un investissement locatif avec une rentabilité proche des 9 % - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Marseille-13006/285

Ville : Marseille 13e

Département : Bouches-du-Rhône

Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur

Code postal : 13013

Coordonnées : 43.327218, 5.426166

Total : 128 850€

Prix d'acquisition : 85 000€

Travaux : 37 050€

Valeur du bien : 122 050€

Frais de notaire : 6 800€

Coût estimé : 6 800€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 67m²

Loyer prédit : 14.16€/m²/mois

Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois

Loyer total estimé : 949€/mois

Loyer annuel estimé : 11389€/an

Fourchette totale : 741€ - 1215€/mois

Fourchette annuelle : 8895€ - 14581€/an

Rentabilité brute :8.84%

Fourchette de rentabilité :6.90% - 11.32%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 193,55 €/m²

Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :146 968 €

Prix d'achat :85 000 €

Décote à l'achat :-61 968€ (-42.2%)

Marge achat-revente :18 118€ (12.3%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :128 850€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,67€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.48%

Assurance emprunteur :38,66€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 682,33€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 251,66€

Coût de l'assurance :11 596,50€

Taxe foncière : 1 138,85€/an

Soit par mois : 94,90€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 620,00€/mois

Soit par an : 7 440,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 949,04€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 397,23€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-448,19€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 146 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.

Quantité: 1 système pour 67 m²

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.

Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture dans le salon.

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 050 €(553 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:4 800€
Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
Menuiseries:5 250€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (inclus pose)
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:11 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Salle de bain:9 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres:2 700€
Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
Salon:800€
Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 13 550€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an

Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 428 €/an

Base de calcul : Emprunt de 128 850 € à 3.48% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 464 €/an

Calcul : 39 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 139 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 7 440 €/an

Calcul : 620 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 050 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 520 €

Revenus locatifs : +11 389 €

Charges déductibles : -50 520 €

Résultat foncier Année 1 : -39 132 €(Déficit de 39 132 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 17 732 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 470 €/an

Revenus locatifs : +11 389 €

Charges déductibles : -13 470 €

Résultat foncier Années 2+ : -2 082 €/an(Déficit de 2 082 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17731.79 € reporté.

Prix d'achat du bien : 85 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 009 €/an

Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	11 389 €	50 525 €	4 432 €	-39 136 €	21 400 €	17 736 €	17 736 €
2	11 616 €	13 358 €	4 315 €	-1 742 €	1 742 €	-	17 736 €
3	11 849 €	13 238 €	4 195 €	-1 389 €	1 389 €	-	17 736 €
4	12 086 €	13 113 €	4 070 €	-1 027 €	1 027 €	-	17 736 €
5	12 327 €	12 984 €	3 941 €	-656 €	656 €	-	17 736 €
6	12 574 €	12 850 €	3 807 €	-276 €	276 €	-	17 736 €
7	12 825 €	12 711 €	3 669 €	114 €	-	-	17 622 €
8	13 082 €	12 568 €	3 525 €	514 €	-	-	17 108 €
9	13 343 €	12 419 €	3 377 €	924 €	-	-	16 184 €
10	13 610 €	12 266 €	3 223 €	1 345 €	-	-	14 839 €
11	13 883 €	12 107 €	3 064 €	1 776 €	-	-	13 063 €
12	14 160 €	11 942 €	2 899 €	2 218 €	-	-	-
13	14 443 €	11 771 €	2 728 €	2 672 €	-	-	-
14	14 732 €	11 594 €	2 552 €	3 138 €	-	-	-
15	15 027 €	11 412 €	2 369 €	3 615 €	-	-	-
16	15 327 €	11 222 €	2 179 €	4 105 €	-	-	-
17	15 634 €	11 026 €	1 983 €	4 608 €	-	-	-
18	15 947 €	10 823 €	1 780 €	5 124 €	-	-	-
19	16 266 €	10 613 €	1 570 €	5 653 €	-	-	-
20	16 591 €	10 395 €	1 353 €	6 196 €	-	-	-
21	16 923 €	10 170 €	1 127 €	6 753 €	-	-	-
22	17 261 €	9 937 €	894 €	7 324 €	-	-	-
23	17 606 €	9 695 €	653 €	7 911 €	-	-	-
24	17 959 €	9 445 €	403 €	8 513 €	-	-	-
25	18 318 €	9 186 €	144 €	9 131 €	-	-	-
TOTAL	364 778 €	327 369 €	64 252 €	37 408 €	26 490 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 947 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 408 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 389 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 392 €	-6 420 €	+8 812 €
2	+2 392 €	-523 €	+2 915 €
3	+2 392 €	-417 €	+2 809 €
4	+2 392 €	-308 €	+2 700 €
5	+2 392 €	-197 €	+2 589 €
6	+2 392 €	-83 €	+2 475 €
7	+2 392 €	0 €	+2 392 €
8	+2 392 €	0 €	+2 392 €
9	+2 392 €	0 €	+2 392 €
10	+2 392 €	0 €	+2 392 €
11	+2 392 €	0 €	+2 392 €
12	+2 392 €	+666 €	+1 726 €
13	+2 392 €	+802 €	+1 590 €
14	+2 392 €	+941 €	+1 451 €
15	+2 392 €	+1 085 €	+1 307 €
16	+2 392 €	+1 232 €	+1 160 €
17	+2 392 €	+1 382 €	+1 010 €
18	+2 392 €	+1 537 €	+855 €
19	+2 392 €	+1 696 €	+696 €
20	+2 392 €	+1 859 €	+533 €
21	+2 392 €	+2 026 €	+366 €
22	+2 392 €	+2 197 €	+195 €
23	+2 392 €	+2 373 €	+19 €
24	+2 392 €	+2 554 €	-162 €
25	+2 392 €	+2 739 €	-347 €
Total	+59 800 €	+15 141 €	+44 659 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles