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Appartement à vendre

VilleDijon (21)
Surface85.58m²
Coût Total202 620€
Loyer Annuel12 433€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 146 000 €
Surface : 85.58 m²
Prix au m² : 1 706,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 1 place de parking, Pas de cave, Non meublé

En exclusivité, votre agence FONCIA Dijon Transaction vous propose ce très agréable T4bis lumineux, situé au 2ème étage avec ascenseur, comprenant un double séjour lumineux, une cuisine fermée, aménagée et équipée, trois chambres, une salle d'eau et wc séparés. Une cave gravillonnée et un parking privatif en complément du bien. Le logement est actuellement loué (loyer en cours 759.68 euros + 189 euros de charges locatives). Toutes les commodités à proximité (transports, écoles et commerces) DPE en D ce qui facilite et valorise l'investissement locatif. A visiter rapidement ! Profil investisseurs !

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.315308, 5.015158
Total : 202 620€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 44 940€
Valeur du bien : 190 940€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.58m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12433€/an
Fourchette totale : 825€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 9905€ - 15607€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 119,57 €/m²
Basé sur :383 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 393 €
Prix d'achat :146 000 €
Décote à l'achat :-35 393€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-21 227€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,05€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 098,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 667,93€
Coût de l'assurance :24 314,40€
Taxe foncière : 1 243,29€/an
Soit par mois : 103,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 189,00€/mois
Soit par an : 2 268,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 036,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 85.58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 85.58 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 940 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 433 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 243 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 268 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 487 €
Revenus locatifs : +12 433 €
Charges déductibles : -56 487 €
Résultat foncier Année 1 : -44 054 €(Déficit de 44 054 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 654 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 547 €/an
Revenus locatifs : +12 433 €
Charges déductibles : -11 547 €
Résultat foncier Années 2+ : 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22654.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 433 €56 494 €7 070 €-44 061 €21 400 €22 661 €22 661 €
212 682 €11 369 €6 885 €1 312 €--21 348 €
312 935 €11 178 €6 694 €1 757 €--19 591 €
413 194 €10 980 €6 496 €2 214 €--17 378 €
513 458 €10 775 €6 291 €2 683 €--14 695 €
613 727 €10 563 €6 079 €3 164 €--11 531 €
714 002 €10 343 €5 859 €3 659 €--7 872 €
814 282 €10 115 €5 631 €4 167 €--3 705 €
914 567 €9 879 €5 395 €4 688 €---
1014 859 €9 634 €5 150 €5 224 €---
1115 156 €9 381 €4 897 €5 775 €---
1215 459 €9 118 €4 635 €6 340 €---
1315 768 €8 847 €4 363 €6 921 €---
1416 083 €8 565 €4 081 €7 518 €---
1516 405 €8 273 €3 789 €8 132 €---
1616 733 €7 971 €3 487 €8 762 €---
1717 068 €7 658 €3 174 €9 410 €---
1817 409 €7 334 €2 850 €10 075 €---
1917 757 €6 998 €2 514 €10 759 €---
2018 112 €6 650 €2 166 €11 462 €---
2118 475 €6 290 €1 806 €12 185 €---
2218 844 €5 916 €1 433 €12 928 €---
2319 221 €5 530 €1 046 €13 691 €---
2419 605 €5 129 €645 €14 476 €---
2519 998 €4 714 €230 €15 283 €---
TOTAL398 231 €259 705 €102 668 €138 526 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 611 €-6 420 €+9 031 €
2+2 611 €0 €+2 611 €
3+2 611 €0 €+2 611 €
4+2 611 €0 €+2 611 €
5+2 611 €0 €+2 611 €
6+2 611 €0 €+2 611 €
7+2 611 €0 €+2 611 €
8+2 611 €0 €+2 611 €
9+2 611 €+295 €+2 316 €
10+2 611 €+1 567 €+1 044 €
11+2 611 €+1 732 €+879 €
12+2 611 €+1 902 €+709 €
13+2 611 €+2 076 €+535 €
14+2 611 €+2 256 €+355 €
15+2 611 €+2 440 €+171 €
16+2 611 €+2 629 €-18 €
17+2 611 €+2 823 €-212 €
18+2 611 €+3 023 €-412 €
19+2 611 €+3 228 €-617 €
20+2 611 €+3 439 €-828 €
21+2 611 €+3 655 €-1 044 €
22+2 611 €+3 878 €-1 267 €
23+2 611 €+4 107 €-1 496 €
24+2 611 €+4 343 €-1 732 €
25+2 611 €+4 585 €-1 974 €
Total+65 275 €+41 558 €+23 717 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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