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Appartement 4 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleSélestat (67)
Surface87m²
Coût Total157 790€
Loyer Annuel10 862€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 87 m²

En EXCLUSIVITE, dans votre agence Christelle Clauss Immobilier !

À vendre à SELESTAT, découvrez cet appartement 4 pièces de 87,04 m² offrant un beau potentiel, idéal pour un investissement ou un futur projet de résidence principale.

Situé à proximité immédiate des commerces, des commodités et des principaux axes routiers, cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique et recherché.

Il se compose d'une entrée desservant un salon séjour lumineux avec accès au balcon, d'une cuisine indépendante aménagée, de deux chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé.

Du rafraîchissement est à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser les espaces selon vos envies.

Une cave et un garage viennent compléter ce bien, apportant un confort de stockage et de stationnement appréciable.

Le bien est actuellement loué. Les locataires sont en cours de déménagement, ce qui permettra une prochaine mise à disposition de l'appartement.

Une belle opportunité à saisir pour acquérir un appartement spacieux, lumineux et idéalement situé à Sélestat.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 87 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 72 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/06/2026

Consommation énergie primaire : 126 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 122 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 380 € et 1 880 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sélestat
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67600
Coordonnées : 48.246292, 7.487972
Total : 157 790€
Prix d'acquisition : 130 500€
Travaux : 16 850€
Valeur du bien : 147 350€
Frais de notaire : 10 440€
Coût estimé : 10 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.12€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10862€/an
Fourchette totale : 706€ - 1160€/mois
Fourchette annuelle : 8473€ - 13925€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 827,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 682,73€
Coût de l'assurance :11 834,25€
Taxe foncière : 1 086,20€/an
Soit par mois : 90,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 850 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 200€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 720€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sélestat (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 862 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 790 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 832 €
Revenus locatifs : +10 862 €
Charges déductibles : -23 832 €
Résultat foncier Année 1 : -12 970 €(Déficit de 12 970 €)
Imputable sur revenu global : 12 970 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 982 €/an
Revenus locatifs : +10 862 €
Charges déductibles : -6 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 880 €/an
Prix d'achat du bien : 130 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 825 €(65% de 130 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 085 €/an
Calcul : 84 825 € × 3,636% = 3 085 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 862 €23 837 €5 427 €-12 975 €12 975 €--
211 079 €6 844 €5 285 €4 235 €---
311 301 €6 697 €5 137 €4 604 €---
411 527 €6 544 €4 984 €4 983 €---
511 757 €6 386 €4 826 €5 372 €---
611 992 €6 222 €4 662 €5 771 €---
712 232 €6 052 €4 493 €6 180 €---
812 477 €5 876 €4 317 €6 601 €---
912 727 €5 695 €4 135 €7 032 €---
1012 981 €5 506 €3 947 €7 475 €---
1113 241 €5 312 €3 752 €7 929 €---
1213 505 €5 110 €3 550 €8 396 €---
1313 776 €4 901 €3 341 €8 875 €---
1414 051 €4 684 €3 125 €9 367 €---
1514 332 €4 460 €2 901 €9 872 €---
1614 619 €4 229 €2 669 €10 390 €---
1714 911 €3 988 €2 429 €10 923 €---
1815 209 €3 740 €2 180 €11 469 €---
1915 514 €3 483 €1 923 €12 031 €---
2015 824 €3 216 €1 656 €12 608 €---
2116 140 €2 940 €1 381 €13 200 €---
2216 463 €2 654 €1 095 €13 809 €---
2316 792 €2 359 €799 €14 434 €---
2417 128 €2 053 €493 €15 076 €---
2517 471 €1 735 €176 €15 735 €---
TOTAL347 912 €134 522 €78 683 €213 390 €12 975 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 892 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 281 €-3 892 €+6 173 €
2+2 281 €+1 271 €+1 010 €
3+2 281 €+1 381 €+900 €
4+2 281 €+1 495 €+786 €
5+2 281 €+1 612 €+669 €
6+2 281 €+1 731 €+550 €
7+2 281 €+1 854 €+427 €
8+2 281 €+1 980 €+301 €
9+2 281 €+2 110 €+171 €
10+2 281 €+2 242 €+39 €
11+2 281 €+2 379 €-98 €
12+2 281 €+2 519 €-238 €
13+2 281 €+2 662 €-381 €
14+2 281 €+2 810 €-529 €
15+2 281 €+2 962 €-681 €
16+2 281 €+3 117 €-836 €
17+2 281 €+3 277 €-996 €
18+2 281 €+3 441 €-1 160 €
19+2 281 €+3 609 €-1 328 €
20+2 281 €+3 782 €-1 501 €
21+2 281 €+3 960 €-1 679 €
22+2 281 €+4 143 €-1 862 €
23+2 281 €+4 330 €-2 049 €
24+2 281 €+4 523 €-2 242 €
25+2 281 €+4 721 €-2 440 €
Total+57 025 €+64 017 €+-6 992 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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