Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble 7 pièces 192 m²

VilleRaon-l'Étape (88)
Surface192m²
Coût Total238 942€
Loyer Annuel19 798€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 884,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

🏢 Immeuble de rapport 192 m² — 5 logements & potentiel d'agrandissement

⭕️RPI, 1er réseau national immobilier, vous propose à Raon-l'Étape cet immeuble de rapport idéalement situé en centre-ville, à proximité immédiate des commerces et des transports.

Un investissement locatif stratégique offrant une bonne rentabilité et de fortes perspectives de développement.

Les atouts du bien :

Surface totale : 192 m² Composition : 5 appartements (quelques rafraîchissements à prévoir) Potentiel fort : Bâtiment à l'arrière à réhabiliter + combles aménageables Extérieur : Terrasse

Une opportunité rare sur le secteur pour développer ou diversifier votre patrimoine immobilier.

📞 Contact & Visites Pour tout renseignement ou pour planifier une visite :

EI Michèle Boulangeot : [Coordonnées masquées] (RSAC : 750218422) Cabinet ORPI 3 VILLES : 03.55.235.778

DPE : En cours Référence agence : 4378 Référence annonce : 6FXJ-UOX-LVM Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Raon-l'Étape
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88110
Coordonnées : 48.405643, 6.843666
Total : 238 942€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 55 450€
Valeur du bien : 225 350€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 10.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1650€/mois
Loyer annuel estimé : 19798€/an
Fourchette totale : 1314€ - 2072€/mois
Fourchette annuelle : 15764€ - 24863€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :852,46 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 672 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :+6 228€ (+3.8%)
Marge achat-revente :-75 270€ (-46.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :238 942€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 200,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,58€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 295,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 072,36€
Coût de l'assurance :28 673,04€
Taxe foncière : 1 979,78€/an
Soit par mois : 164,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 649,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 460,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 192 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres (état 3/5)
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 450 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 600€
    Isolation combles: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Peinture cuisine: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Raon-l'Étape (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 798 €/an
Calcul : 1 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 238 942 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 147 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 906 €
Revenus locatifs : +19 798 €
Charges déductibles : -66 906 €
Résultat foncier Année 1 : -47 108 €(Déficit de 47 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 708 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 456 €/an
Revenus locatifs : +19 798 €
Charges déductibles : -11 456 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25708.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 798 €66 914 €8 337 €-47 116 €21 400 €25 716 €25 716 €
220 194 €11 246 €8 120 €8 947 €--16 769 €
320 598 €11 021 €7 894 €9 577 €--7 192 €
421 010 €10 788 €7 661 €10 222 €---
521 430 €10 546 €7 419 €10 884 €---
621 858 €10 295 €7 169 €11 563 €---
722 296 €10 036 €6 909 €12 260 €---
822 741 €9 767 €6 640 €12 974 €---
923 196 €9 489 €6 362 €13 708 €---
1023 660 €9 200 €6 074 €14 460 €---
1124 133 €8 902 €5 775 €15 232 €---
1224 616 €8 592 €5 465 €16 024 €---
1325 108 €8 271 €5 145 €16 837 €---
1425 611 €7 939 €4 813 €17 671 €---
1526 123 €7 595 €4 469 €18 527 €---
1626 645 €7 239 €4 112 €19 406 €---
1727 178 €6 870 €3 743 €20 308 €---
1827 722 €6 488 €3 361 €21 234 €---
1928 276 €6 092 €2 965 €22 185 €---
2028 842 €5 681 €2 555 €23 160 €---
2129 419 €5 256 €2 130 €24 162 €---
2230 007 €4 816 €1 689 €25 191 €---
2330 607 €4 360 €1 233 €26 247 €---
2431 219 €3 888 €761 €27 332 €---
2531 844 €3 398 €272 €28 445 €---
TOTAL634 131 €254 690 €121 072 €379 441 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 441 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 158 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 158 €-6 420 €+10 578 €
2+4 158 €0 €+4 158 €
3+4 158 €0 €+4 158 €
4+4 158 €+909 €+3 249 €
5+4 158 €+3 265 €+893 €
6+4 158 €+3 469 €+689 €
7+4 158 €+3 678 €+480 €
8+4 158 €+3 892 €+266 €
9+4 158 €+4 112 €+46 €
10+4 158 €+4 338 €-180 €
11+4 158 €+4 570 €-412 €
12+4 158 €+4 807 €-649 €
13+4 158 €+5 051 €-893 €
14+4 158 €+5 301 €-1 143 €
15+4 158 €+5 558 €-1 400 €
16+4 158 €+5 822 €-1 664 €
17+4 158 €+6 092 €-1 934 €
18+4 158 €+6 370 €-2 212 €
19+4 158 €+6 655 €-2 497 €
20+4 158 €+6 948 €-2 790 €
21+4 158 €+7 249 €-3 091 €
22+4 158 €+7 557 €-3 399 €
23+4 158 €+7 874 €-3 716 €
24+4 158 €+8 199 €-4 041 €
25+4 158 €+8 534 €-4 376 €
Total+103 950 €+113 832 €+-9 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →