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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSucy-en-Brie (94)
Surface69m²
Coût Total204 092€
Loyer Annuel14 633€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois-316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 172,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, calme, Digicode, Interphone

Appartement 4 pièces lumineux situé dans une résidence sécurisée avec ascenseur. Séjour baigné de lumière, cuisine à aménager et à équiper, 3 chambres confortables, salle de bains et WC, agencement fonctionnel. Écoles et commerces à seulement 2 minutes à pied, arrêt de bus au pied de l'immeuble. Idéal pour une famille recherchant confort et praticité au quotidien. Deux caves complètent ce bien. Travaux à prévoir. À découvrir rapidement. Copropriété de 250 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4300.00 euros. Alexandra DOS SANTOS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Coordonnées : 48.775505, 2.527145
Total : 204 092€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 192 100€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14633€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 12151€ - 17621€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 603,57€
Coût de l'assurance :17 858,05€
Taxe foncière : 1 463,26€/an
Soit par mois : 121,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 358,33€/mois
Soit par an : 4 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 219,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 535,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix des fenêtres
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 20 m² × 35€/m² = 700€, Revêtement de sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs: 32 m² × 30€/m² = 960€, Revêtement de sol: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: 760€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sucy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 633 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 092 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 463 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 300 €/an
Calcul : 358 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 245 €
Revenus locatifs : +14 633 €
Charges déductibles : -55 245 €
Résultat foncier Année 1 : -40 612 €(Déficit de 40 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 045 €/an
Revenus locatifs : +14 633 €
Charges déductibles : -13 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 588 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19212.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 633 €55 251 €6 574 €-40 619 €21 400 €19 219 €19 219 €
214 925 €12 873 €6 396 €2 052 €--17 167 €
315 224 €12 690 €6 212 €2 534 €--14 632 €
415 528 €12 500 €6 022 €3 028 €--11 604 €
515 839 €12 304 €5 826 €3 535 €--8 069 €
616 156 €12 101 €5 624 €4 054 €--4 014 €
716 479 €11 892 €5 414 €4 587 €---
816 808 €11 676 €5 198 €5 133 €---
917 144 €11 452 €4 975 €5 692 €---
1017 487 €11 222 €4 744 €6 266 €---
1117 837 €10 983 €4 506 €6 854 €---
1218 194 €10 737 €4 259 €7 457 €---
1318 558 €10 482 €4 005 €8 075 €---
1418 929 €10 220 €3 742 €8 709 €---
1519 307 €9 948 €3 470 €9 359 €---
1619 694 €9 668 €3 190 €10 026 €---
1720 087 €9 378 €2 900 €10 710 €---
1820 489 €9 078 €2 601 €11 411 €---
1920 899 €8 769 €2 291 €12 130 €---
2021 317 €8 449 €1 972 €12 868 €---
2121 743 €8 119 €1 642 €13 624 €---
2222 178 €7 778 €1 301 €14 400 €---
2322 622 €7 426 €948 €15 196 €---
2423 074 €7 062 €584 €16 012 €---
2523 536 €6 686 €208 €16 850 €---
TOTAL468 688 €298 743 €94 604 €169 944 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €-6 420 €+9 493 €
2+3 073 €0 €+3 073 €
3+3 073 €0 €+3 073 €
4+3 073 €0 €+3 073 €
5+3 073 €0 €+3 073 €
6+3 073 €0 €+3 073 €
7+3 073 €+172 €+2 901 €
8+3 073 €+1 540 €+1 533 €
9+3 073 €+1 708 €+1 365 €
10+3 073 €+1 880 €+1 193 €
11+3 073 €+2 056 €+1 017 €
12+3 073 €+2 237 €+836 €
13+3 073 €+2 423 €+650 €
14+3 073 €+2 613 €+460 €
15+3 073 €+2 808 €+265 €
16+3 073 €+3 008 €+65 €
17+3 073 €+3 213 €-140 €
18+3 073 €+3 423 €-350 €
19+3 073 €+3 639 €-566 €
20+3 073 €+3 860 €-787 €
21+3 073 €+4 087 €-1 014 €
22+3 073 €+4 320 €-1 247 €
23+3 073 €+4 559 €-1 486 €
24+3 073 €+4 804 €-1 731 €
25+3 073 €+5 055 €-1 982 €
Total+76 825 €+50 983 €+25 842 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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