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Détails du bien

Bien expiré
VilleMiribel (01)
Surface165
Coût Total317 865
Loyer Annuel27 529
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+406
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 375,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Guy Hoquet Miribel vous propose cette maison de village sur trois étages, située en plein coeur de Miribel, dans un environnement agréable et à proximité immédiate de toutes les commodités. D'une superficie de 165,62 m² Carrez et de 183,18 m² au sol, elle offre de grands volumes et un agencement fonctionnel idéal pour une famille. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un séjour lumineux, une cuisine indépendante, un cellier donnant accès à un petit espace extérieur, ainsi qu'un WC indépendant. L'étage intermédiaire se compose d'une vaste pièce polyvalente pouvant servir de salon ou de bureau, d'une chambre parentale avec salle d'eau et d'un WC indépendant. Le dernier étage comprend deux grandes chambres et une salle d'eau avec WC, offrant un espace nuit agréable et confortable. Cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié : commerces, écoles, services et transports sont accessibles à pied, et les grands axes sont rapidement accessibles pour rejoindre Lyon et les villes environnantes. Avec son petit extérieur, ses beaux volumes et sa situation rare en plein centre, ce bien allie confort, praticité et luminosité. C'est une opportunité exceptionnelle pour profiter d'une maison familiale dans un cadre calme tout en restant proche de toutes les commodités.

Les honoraires de l'agence sont à la charge du vendeur.

GUY HOQUET L'IMMOBILIER de Miribel l'agence immobilière spécialiste de la cotière

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Ville : Miribel
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01700
Total : 317 865
Prix d'acquisition : 227 000
Travaux : 72 705
Valeur du bien : 299 705
Frais de notaire : 18 160
Coût estimé : 18 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 19.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2294€/mois
Loyer annuel estimé : 27529€/an
Fourchette totale : 1606€ - 3278€/mois
Fourchette annuelle : 19268€ - 39331€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 865
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 565,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :92,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 658,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 890,19
Coût de l'assurance :27 813,19
Taxe foncière : 2 752,89€/an
Soit par mois : 229,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 294,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 887,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :406,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 4190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 705(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2221€
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1 100€ = 22000€, Main d'œuvre: 20% = 4400€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miribel (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 105✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 294 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 529 €/an
Calcul : 2 294 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 865 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 705
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 083
Revenus locatifs : +27 529
Charges déductibles : -87 083
Résultat foncier Année 1 : -59 554(Déficit de 59 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 154
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 378 €/an
Revenus locatifs : +27 529
Charges déductibles : -14 378
Résultat foncier Années 2+ : 13 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38153.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 227 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 52987 09310 522-59 56421 400 €38 164 €38 164 €
228 08014 10610 24113 973--24 191 €
328 64113 8169 95014 825--9 365 €
429 21413 5159 64915 699---
529 79813 2049 33916 594---
630 39412 8829 01717 512---
731 00212 5508 68418 452---
831 62212 2068 34119 416---
932 25511 8517 98520 404---
1032 90011 4837 61821 417---
1133 55811 1037 23822 455---
1234 22910 7106 84523 519---
1334 91310 3046 43824 610---
1435 6129 8836 01825 728---
1536 3249 4495 58326 875---
1637 0509 0005 13428 051---
1737 7918 5354 67029 256---
1838 5478 0554 18930 492---
1939 3187 5583 69331 760---
2040 1047 0443 17933 060---
2140 9076 5132 64834 393---
2241 7255 9642 09935 761---
2342 5595 3961 53137 163---
2443 4104 80994438 601---
2544 2794 20233740 077---
TOTAL881 760321 231151 890560 52921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 560 529
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 529 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 781-6 420+12 201
2+5 7810+5 781
3+5 7810+5 781
4+5 781+1 900+3 881
5+5 781+4 978+803
6+5 781+5 254+527
7+5 781+5 536+245
8+5 781+5 825-44
9+5 781+6 121-340
10+5 781+6 425-644
11+5 781+6 736-955
12+5 781+7 056-1 275
13+5 781+7 383-1 602
14+5 781+7 718-1 937
15+5 781+8 062-2 281
16+5 781+8 415-2 634
17+5 781+8 777-2 996
18+5 781+9 148-3 367
19+5 781+9 528-3 747
20+5 781+9 918-4 137
21+5 781+10 318-4 537
22+5 781+10 728-4 947
23+5 781+11 149-5 368
24+5 781+11 580-5 799
25+5 781+12 023-6 242
Total+144 525+168 159+-23 634
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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