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En limite Gers Nord Maison avec terrain 1 ha 18 a

VilleAstaffort (47)
Surface200m²
Coût Total308 700€
Loyer Annuel19 148€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 7 pièces, 5 chambres, 4 salles de bain, 1 hectares de terrain, Cheminée, Climatisation, Parquet, 1 salle de douche

En site dominant, Maison Pierre composée en rez de chaussée, d'un hall d'entrée, cuisine équipée, salle à manger, salon, chambre avec salle d'eau, pièce à aménager, à l'étage quatre chambres avec salle de bain chaque, grange séparée aménageable en gite, piscine à rénover, chauffage central fuel et climatisation, terrain 1 ha 18 a.

Ville : Astaffort
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47220
Coordonnées : 44.063880, 0.651700
Total : 308 700€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 65 700€
Valeur du bien : 290 700€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1596€/mois
Loyer annuel estimé : 19148€/an
Fourchette totale : 1182€ - 2153€/mois
Fourchette annuelle : 14189€ - 25839€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,21 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 641 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :+21 359€ (+10.5%)
Marge achat-revente :-105 059€ (-51.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 507,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :87,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 595,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 582,60€
Coût de l'assurance :26 239,50€
Taxe foncière : 1 914,77€/an
Soit par mois : 159,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 595,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 754,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 80€/m² = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électroménager mise aux normes: 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Astaffort (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 148 €/an
Calcul : 1 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 628 €
Revenus locatifs : +19 148 €
Charges déductibles : -78 628 €
Résultat foncier Année 1 : -59 480 €(Déficit de 59 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 928 €/an
Revenus locatifs : +19 148 €
Charges déductibles : -12 928 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38080.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 148 €78 638 €9 974 €-59 490 €21 400 €38 090 €38 090 €
219 531 €12 668 €9 704 €6 862 €--31 228 €
319 921 €12 390 €9 426 €7 531 €--23 697 €
420 320 €12 102 €9 138 €8 217 €--15 480 €
520 726 €11 805 €8 841 €8 921 €--6 559 €
621 141 €11 498 €8 534 €9 642 €---
721 563 €11 181 €8 216 €10 383 €---
821 995 €10 853 €7 889 €11 142 €---
922 435 €10 514 €7 550 €11 920 €---
1022 883 €10 164 €7 200 €12 719 €---
1123 341 €9 803 €6 839 €13 538 €---
1223 808 €9 429 €6 465 €14 378 €---
1324 284 €9 043 €6 079 €15 240 €---
1424 770 €8 645 €5 680 €16 125 €---
1525 265 €8 233 €5 268 €17 032 €---
1625 770 €7 807 €4 843 €17 963 €---
1726 286 €7 367 €4 403 €18 918 €---
1826 811 €6 913 €3 949 €19 898 €---
1927 348 €6 443 €3 479 €20 904 €---
2027 895 €5 958 €2 994 €21 936 €---
2128 452 €5 457 €2 493 €22 995 €---
2229 021 €4 940 €1 975 €24 082 €---
2329 602 €4 405 €1 440 €25 197 €---
2430 194 €3 852 €887 €26 342 €---
2530 798 €3 281 €316 €27 517 €---
TOTAL613 305 €283 391 €143 583 €329 914 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 021 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 021 €-6 420 €+10 441 €
2+4 021 €0 €+4 021 €
3+4 021 €0 €+4 021 €
4+4 021 €0 €+4 021 €
5+4 021 €0 €+4 021 €
6+4 021 €+925 €+3 096 €
7+4 021 €+3 115 €+906 €
8+4 021 €+3 342 €+679 €
9+4 021 €+3 576 €+445 €
10+4 021 €+3 816 €+205 €
11+4 021 €+4 061 €-40 €
12+4 021 €+4 313 €-292 €
13+4 021 €+4 572 €-551 €
14+4 021 €+4 837 €-816 €
15+4 021 €+5 110 €-1 089 €
16+4 021 €+5 389 €-1 368 €
17+4 021 €+5 675 €-1 654 €
18+4 021 €+5 970 €-1 949 €
19+4 021 €+6 271 €-2 250 €
20+4 021 €+6 581 €-2 560 €
21+4 021 €+6 899 €-2 878 €
22+4 021 €+7 225 €-3 204 €
23+4 021 €+7 559 €-3 538 €
24+4 021 €+7 903 €-3 882 €
25+4 021 €+8 255 €-4 234 €
Total+100 525 €+98 974 €+1 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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