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Détails du bien

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface78m²
Coût Total249 000€
Loyer Annuel15 493€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 564,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Plongez dans le confort de cet appartement de 4 pièces, situé au cœur de Cergy, offrant une surface généreuse de 78 m². Situé au 1er étage d'un immeuble intimiste, ce bien se distingue par sa luminosité et son agencement optimisé. Le séjour, baigné de lumière naturelle, s'ouvre sur un balcon de 6 m², idéal pour savourer les journées ensoleillées. La cuisine, prête à être personnalisée selon vos envies, complète cet espace de vie chaleureux. Trois chambres spacieuses, dont deux avec un accès direct au balcon, vous garantissent un cadre de vie agréable et fonctionnel. Une salle de bains moderne et des WC séparés viennent compléter cet ensemble harmonieux. Pour votre confort, une cave de 10 m² et un garage sont également inclus.

L'emplacement de cet appartement est un véritable atout pour les familles. À seulement 200 m, vous trouverez l'école primaire Ville de Cergy Le Chat Perché, ainsi que l'école et le lycée Galilée. D'autres établissements scolaires, tels que l'école des Tilleuls et l'école Les Genottes, sont accessibles à moins de 500 m, tout comme une école maternelle. Pour vos déplacements, la gare de Cergy Saint-Christophe est située à environ 400 m. Les amateurs de nature apprécieront la proximité du parc des Closbilles et de l'Axe majeur de Cergy, également à 400 m.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 78 m²
  • Étage : 1er
  • Chauffage : gaz individuel
  • DPE : C
  • Taxe foncière : 1 886€
  • Garage : 1
  • Parking : 1

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Total : 249 000€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 233 000€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15493€/an
Fourchette totale : 1077€ - 1547€/mois
Fourchette annuelle : 12929€ - 18566€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 230,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :72,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 303,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 175,55€
Coût de l'assurance :21 787,50€
Taxe foncière : 1 886,00€/an
Soit par mois : 157,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 291,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 460,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Vérification nécessaire pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 30 m² × 400€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
  • Chauffage:4 000€
    Vérification système chauffage gaz: 1 système = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 493 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 066 €
Revenus locatifs : +15 493 €
Charges déductibles : -44 066 €
Résultat foncier Année 1 : -28 574 €(Déficit de 28 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 066 €/an
Revenus locatifs : +15 493 €
Charges déductibles : -11 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7173.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 493 €44 074 €8 317 €-28 582 €21 400 €7 182 €7 182 €
215 803 €10 853 €8 095 €4 950 €--2 232 €
316 119 €10 624 €7 866 €5 495 €---
416 441 €10 387 €7 630 €6 054 €---
516 770 €10 142 €7 385 €6 628 €---
617 105 €9 889 €7 131 €7 217 €---
717 447 €9 626 €6 869 €7 821 €---
817 796 €9 355 €6 598 €8 441 €---
918 152 €9 075 €6 317 €9 077 €---
1018 515 €8 785 €6 027 €9 731 €---
1118 886 €8 485 €5 727 €10 401 €---
1219 263 €8 175 €5 417 €11 089 €---
1319 649 €7 854 €5 096 €11 795 €---
1420 042 €7 522 €4 764 €12 520 €---
1520 442 €7 178 €4 421 €13 264 €---
1620 851 €6 823 €4 065 €14 028 €---
1721 268 €6 456 €3 698 €14 813 €---
1821 694 €6 076 €3 318 €15 618 €---
1922 128 €5 683 €2 925 €16 445 €---
2022 570 €5 276 €2 519 €17 294 €---
2123 022 €4 856 €2 098 €18 166 €---
2223 482 €4 421 €1 663 €19 061 €---
2323 952 €3 971 €1 213 €19 981 €---
2424 431 €3 506 €748 €20 925 €---
2524 919 €3 024 €267 €21 895 €---
TOTAL496 240 €222 113 €120 176 €274 127 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 127 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 253 €-6 420 €+9 673 €
2+3 253 €0 €+3 253 €
3+3 253 €+979 €+2 274 €
4+3 253 €+1 816 €+1 437 €
5+3 253 €+1 988 €+1 265 €
6+3 253 €+2 165 €+1 088 €
7+3 253 €+2 346 €+907 €
8+3 253 €+2 532 €+721 €
9+3 253 €+2 723 €+530 €
10+3 253 €+2 919 €+334 €
11+3 253 €+3 120 €+133 €
12+3 253 €+3 327 €-74 €
13+3 253 €+3 539 €-286 €
14+3 253 €+3 756 €-503 €
15+3 253 €+3 979 €-726 €
16+3 253 €+4 208 €-955 €
17+3 253 €+4 444 €-1 191 €
18+3 253 €+4 685 €-1 432 €
19+3 253 €+4 933 €-1 680 €
20+3 253 €+5 188 €-1 935 €
21+3 253 €+5 450 €-2 197 €
22+3 253 €+5 718 €-2 465 €
23+3 253 €+5 994 €-2 741 €
24+3 253 €+6 278 €-3 025 €
25+3 253 €+6 568 €-3 315 €
Total+81 325 €+82 238 €+-913 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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