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Détails du bien

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface78
Coût Total249 000
Loyer Annuel15 493
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-169
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 564,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Plongez dans le confort de cet appartement de 4 pièces, situé au cœur de Cergy, offrant une surface généreuse de 78 m². Situé au 1er étage d'un immeuble intimiste, ce bien se distingue par sa luminosité et son agencement optimisé. Le séjour, baigné de lumière naturelle, s'ouvre sur un balcon de 6 m², idéal pour savourer les journées ensoleillées. La cuisine, prête à être personnalisée selon vos envies, complète cet espace de vie chaleureux. Trois chambres spacieuses, dont deux avec un accès direct au balcon, vous garantissent un cadre de vie agréable et fonctionnel. Une salle de bains moderne et des WC séparés viennent compléter cet ensemble harmonieux. Pour votre confort, une cave de 10 m² et un garage sont également inclus.

L'emplacement de cet appartement est un véritable atout pour les familles. À seulement 200 m, vous trouverez l'école primaire Ville de Cergy Le Chat Perché, ainsi que l'école et le lycée Galilée. D'autres établissements scolaires, tels que l'école des Tilleuls et l'école Les Genottes, sont accessibles à moins de 500 m, tout comme une école maternelle. Pour vos déplacements, la gare de Cergy Saint-Christophe est située à environ 400 m. Les amateurs de nature apprécieront la proximité du parc des Closbilles et de l'Axe majeur de Cergy, également à 400 m.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 78 m²
  • Étage : 1er
  • Chauffage : gaz individuel
  • DPE : C
  • Taxe foncière : 1 886€
  • Garage : 1
  • Parking : 1

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Total : 249 000
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 33 000
Valeur du bien : 233 000
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15493€/an
Fourchette totale : 1077€ - 1547€/mois
Fourchette annuelle : 12929€ - 18566€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 230,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :72,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 303,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 175,55
Coût de l'assurance :21 787,50
Taxe foncière : 1 886,00€/an
Soit par mois : 157,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 291,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 460,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Vérification nécessaire pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres:12 000
    Rénovation chambres (3 pièces): 30 m² × 400€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
  • Chauffage:4 000
    Vérification système chauffage gaz: 1 système = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 493 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 000 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 066
Revenus locatifs : +15 493
Charges déductibles : -44 066
Résultat foncier Année 1 : -28 574(Déficit de 28 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 174
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 066 €/an
Revenus locatifs : +15 493
Charges déductibles : -11 066
Résultat foncier Années 2+ : 4 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7173.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 49344 0748 317-28 58221 400 €7 182 €7 182 €
215 80310 8538 0954 950--2 232 €
316 11910 6247 8665 495---
416 44110 3877 6306 054---
516 77010 1427 3856 628---
617 1059 8897 1317 217---
717 4479 6266 8697 821---
817 7969 3556 5988 441---
918 1529 0756 3179 077---
1018 5158 7856 0279 731---
1118 8868 4855 72710 401---
1219 2638 1755 41711 089---
1319 6497 8545 09611 795---
1420 0427 5224 76412 520---
1520 4427 1784 42113 264---
1620 8516 8234 06514 028---
1721 2686 4563 69814 813---
1821 6946 0763 31815 618---
1922 1285 6832 92516 445---
2022 5705 2762 51917 294---
2123 0224 8562 09818 166---
2223 4824 4211 66319 061---
2323 9523 9711 21319 981---
2424 4313 50674820 925---
2524 9193 02426721 895---
TOTAL496 240222 113120 176274 12721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 127
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 253-6 420+9 673
2+3 2530+3 253
3+3 253+979+2 274
4+3 253+1 816+1 437
5+3 253+1 988+1 265
6+3 253+2 165+1 088
7+3 253+2 346+907
8+3 253+2 532+721
9+3 253+2 723+530
10+3 253+2 919+334
11+3 253+3 120+133
12+3 253+3 327-74
13+3 253+3 539-286
14+3 253+3 756-503
15+3 253+3 979-726
16+3 253+4 208-955
17+3 253+4 444-1 191
18+3 253+4 685-1 432
19+3 253+4 933-1 680
20+3 253+5 188-1 935
21+3 253+5 450-2 197
22+3 253+5 718-2 465
23+3 253+5 994-2 741
24+3 253+6 278-3 025
25+3 253+6 568-3 315
Total+81 325+82 238+-913
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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