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APPARTEMENT AVEC BALCON

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface67
Coût Total121 712
Loyer Annuel7 501
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-74
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 400 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 304,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia bourges avaricum, ligneul philippe (ei) 06 87 72 88 98appartement traversant de 67 m² très lumineux avec deux balcons, situé au 6ème étage d'une résidence avec ascenseur, secteur barbès, comprenant : une grande entrée donnant sur le (salon / séjour avec balcon ), une cuisine aménagée et équipée avec balcon, un cellier, 2 chambres avec balcons, vue sur la cathédrale, un dressing, une salle d'eau, un wc indépendant, chaudière récente, chauffage individuelmr philippe ligneul 06 87 72 88 98. - agent commercial rsac bourges 514513480. Mr fabrice bretouleix (ei) 06 45 82 42 63 agent commercial rsac bourges 808021588 « ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082479, 2.402096
Total : 121 712
Prix d'acquisition : 87 400
Travaux : 27 320
Valeur du bien : 114 720
Frais de notaire : 6 992
Coût estimé : 6 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7501€/an
Fourchette totale : 476€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 9852€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 712
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 637,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 742,20
Coût de l'assurance :10 649,80
Taxe foncière : 750,08€/an
Soit par mois : 62,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 320(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:2 400
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 2400€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:720
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 712 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 557
Revenus locatifs : +7 501
Charges déductibles : -32 557
Résultat foncier Année 1 : -25 057(Déficit de 25 057 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 657
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 237 €/an
Revenus locatifs : +7 501
Charges déductibles : -5 237
Résultat foncier Années 2+ : 2 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3656.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 810(65% de 87 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 066 €/an
Calcul : 56 810 € × 3,636% = 2 066
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 50132 5614 065-25 06121 400 €3 661 €3 661 €
27 6515 1333 9572 518--1 143 €
37 8045 0213 8452 783---
47 9604 9053 7293 054---
58 1194 7863 6103 333---
68 2814 6623 4863 620---
78 4474 5343 3583 913---
88 6164 4013 2254 215---
98 7884 2643 0884 524---
108 9644 1222 9464 842---
119 1433 9762 8005 168---
129 3263 8242 6485 502---
139 5133 6672 4915 846---
149 7033 5052 3296 198---
159 8973 3372 1616 560---
1610 0953 1631 9876 932---
1710 2972 9841 8087 313---
1810 5032 7981 6227 705---
1910 7132 6061 4308 107---
2010 9272 4071 2318 520---
2111 1462 2021 0268 944---
2211 3691 9898139 380---
2311 5961 7695939 827---
2411 8281 54236610 286---
2512 0651 30713010 758---
TOTAL240 253115 46458 742124 78921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 789
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575-6 420+7 995
2+1 5750+1 575
3+1 575+492+1 083
4+1 575+916+659
5+1 575+1 000+575
6+1 575+1 086+489
7+1 575+1 174+401
8+1 575+1 264+311
9+1 575+1 357+218
10+1 575+1 453+122
11+1 575+1 550+25
12+1 575+1 651-76
13+1 575+1 754-179
14+1 575+1 860-285
15+1 575+1 968-393
16+1 575+2 080-505
17+1 575+2 194-619
18+1 575+2 311-736
19+1 575+2 432-857
20+1 575+2 556-981
21+1 575+2 683-1 108
22+1 575+2 814-1 239
23+1 575+2 948-1 373
24+1 575+3 086-1 511
25+1 575+3 227-1 652
Total+39 375+37 437+1 938
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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