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APPARTEMENT AVEC BALCON

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface67m²
Coût Total121 712€
Loyer Annuel7 501€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 400 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 304,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia bourges avaricum, ligneul philippe (ei) 06 87 72 88 98appartement traversant de 67 m² très lumineux avec deux balcons, situé au 6ème étage d'une résidence avec ascenseur, secteur barbès, comprenant : une grande entrée donnant sur le (salon / séjour avec balcon ), une cuisine aménagée et équipée avec balcon, un cellier, 2 chambres avec balcons, vue sur la cathédrale, un dressing, une salle d'eau, un wc indépendant, chaudière récente, chauffage individuelmr philippe ligneul 06 87 72 88 98. - agent commercial rsac bourges 514513480. Mr fabrice bretouleix (ei) 06 45 82 42 63 agent commercial rsac bourges 808021588 « ».

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082479, 2.402096
Total : 121 712€
Prix d'acquisition : 87 400€
Travaux : 27 320€
Valeur du bien : 114 720€
Frais de notaire : 6 992€
Coût estimé : 6 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7501€/an
Fourchette totale : 476€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 9852€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 712€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 637,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 742,20€
Coût de l'assurance :10 649,80€
Taxe foncière : 750,08€/an
Soit par mois : 62,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 320 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 2400€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 712 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 557 €
Revenus locatifs : +7 501 €
Charges déductibles : -32 557 €
Résultat foncier Année 1 : -25 057 €(Déficit de 25 057 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 657 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 237 €/an
Revenus locatifs : +7 501 €
Charges déductibles : -5 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3656.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 810 €(65% de 87 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 066 €/an
Calcul : 56 810 € × 3,636% = 2 066 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 501 €32 561 €4 065 €-25 061 €21 400 €3 661 €3 661 €
27 651 €5 133 €3 957 €2 518 €--1 143 €
37 804 €5 021 €3 845 €2 783 €---
47 960 €4 905 €3 729 €3 054 €---
58 119 €4 786 €3 610 €3 333 €---
68 281 €4 662 €3 486 €3 620 €---
78 447 €4 534 €3 358 €3 913 €---
88 616 €4 401 €3 225 €4 215 €---
98 788 €4 264 €3 088 €4 524 €---
108 964 €4 122 €2 946 €4 842 €---
119 143 €3 976 €2 800 €5 168 €---
129 326 €3 824 €2 648 €5 502 €---
139 513 €3 667 €2 491 €5 846 €---
149 703 €3 505 €2 329 €6 198 €---
159 897 €3 337 €2 161 €6 560 €---
1610 095 €3 163 €1 987 €6 932 €---
1710 297 €2 984 €1 808 €7 313 €---
1810 503 €2 798 €1 622 €7 705 €---
1910 713 €2 606 €1 430 €8 107 €---
2010 927 €2 407 €1 231 €8 520 €---
2111 146 €2 202 €1 026 €8 944 €---
2211 369 €1 989 €813 €9 380 €---
2311 596 €1 769 €593 €9 827 €---
2411 828 €1 542 €366 €10 286 €---
2512 065 €1 307 €130 €10 758 €---
TOTAL240 253 €115 464 €58 742 €124 789 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-6 420 €+7 995 €
2+1 575 €0 €+1 575 €
3+1 575 €+492 €+1 083 €
4+1 575 €+916 €+659 €
5+1 575 €+1 000 €+575 €
6+1 575 €+1 086 €+489 €
7+1 575 €+1 174 €+401 €
8+1 575 €+1 264 €+311 €
9+1 575 €+1 357 €+218 €
10+1 575 €+1 453 €+122 €
11+1 575 €+1 550 €+25 €
12+1 575 €+1 651 €-76 €
13+1 575 €+1 754 €-179 €
14+1 575 €+1 860 €-285 €
15+1 575 €+1 968 €-393 €
16+1 575 €+2 080 €-505 €
17+1 575 €+2 194 €-619 €
18+1 575 €+2 311 €-736 €
19+1 575 €+2 432 €-857 €
20+1 575 €+2 556 €-981 €
21+1 575 €+2 683 €-1 108 €
22+1 575 €+2 814 €-1 239 €
23+1 575 €+2 948 €-1 373 €
24+1 575 €+3 086 €-1 511 €
25+1 575 €+3 227 €-1 652 €
Total+39 375 €+37 437 €+1 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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