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Détails du bien

VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface84.86m²
Coût Total179 500€
Loyer Annuel12 723€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 84.86 m²
Prix au m² : 1 590,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel électrique, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

A quelques pas de la gare de Montereau ainsi que de toutes commodités, Laissez vous séduire par le calme et les volumes de cette appartement, Composé d'une entrée desservant un cuisine indépendante, une salle d'eau, trois chambres, un bureau pouvant être aménagé à votre convenance et des wc indépendant, La terrasse privative, ainsi que sa proximité des écoles sont une véritable valeurs ajouté à ce bien sans travaux à prévoir, Appartement vendu loué ( 871 euros + 50 euros de charges), idéal pour un investisseur, Pour plus d'informations contactez Century 21 au 01 64 32 21 21 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2190.0 € et 3030.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-montereau.com/mentions_legales/

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.385953, 2.954784
Total : 179 500€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 33 700€
Valeur du bien : 168 700€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.86m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.39€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12723€/an
Fourchette totale : 881€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 10578€ - 15304€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 720 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-34 720€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-9 780€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 952,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 663,75€
Coût de l'assurance :15 706,25€
Taxe foncière : 1 272,34€/an
Soit par mois : 106,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 060,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 108,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 84.86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, 3 chambres × 20€/m² × 30m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 723 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 440 €
Revenus locatifs : +12 723 €
Charges déductibles : -42 440 €
Résultat foncier Année 1 : -29 717 €(Déficit de 29 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 740 €/an
Revenus locatifs : +12 723 €
Charges déductibles : -8 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8316.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 723 €42 446 €6 245 €-29 722 €21 400 €8 322 €8 322 €
212 978 €8 583 €6 082 €4 395 €--3 927 €
313 237 €8 414 €5 913 €4 824 €---
413 502 €8 239 €5 738 €5 264 €---
513 772 €8 057 €5 557 €5 715 €---
614 048 €7 870 €5 369 €6 178 €---
714 329 €7 675 €5 174 €6 654 €---
814 615 €7 474 €4 973 €7 142 €---
914 908 €7 265 €4 764 €7 643 €---
1015 206 €7 049 €4 548 €8 157 €---
1115 510 €6 825 €4 324 €8 685 €---
1215 820 €6 593 €4 092 €9 227 €---
1316 136 €6 353 €3 852 €9 784 €---
1416 459 €6 104 €3 603 €10 355 €---
1516 788 €5 846 €3 346 €10 942 €---
1617 124 €5 579 €3 079 €11 545 €---
1717 467 €5 303 €2 802 €12 164 €---
1817 816 €5 017 €2 516 €12 799 €---
1918 172 €4 720 €2 219 €13 452 €---
2018 536 €4 413 €1 912 €14 123 €---
2118 906 €4 095 €1 594 €14 812 €---
2219 284 €3 765 €1 264 €15 519 €---
2319 670 €3 424 €923 €16 247 €---
2420 064 €3 070 €569 €16 993 €---
2520 465 €2 704 €203 €17 761 €---
TOTAL407 535 €186 879 €90 664 €220 656 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672 €-6 420 €+9 092 €
2+2 672 €0 €+2 672 €
3+2 672 €+269 €+2 403 €
4+2 672 €+1 579 €+1 093 €
5+2 672 €+1 714 €+958 €
6+2 672 €+1 853 €+819 €
7+2 672 €+1 996 €+676 €
8+2 672 €+2 143 €+529 €
9+2 672 €+2 293 €+379 €
10+2 672 €+2 447 €+225 €
11+2 672 €+2 606 €+66 €
12+2 672 €+2 768 €-96 €
13+2 672 €+2 935 €-263 €
14+2 672 €+3 107 €-435 €
15+2 672 €+3 283 €-611 €
16+2 672 €+3 463 €-791 €
17+2 672 €+3 649 €-977 €
18+2 672 €+3 840 €-1 168 €
19+2 672 €+4 036 €-1 364 €
20+2 672 €+4 237 €-1 565 €
21+2 672 €+4 444 €-1 772 €
22+2 672 €+4 656 €-1 984 €
23+2 672 €+4 874 €-2 202 €
24+2 672 €+5 098 €-2 426 €
25+2 672 €+5 328 €-2 656 €
Total+66 800 €+66 197 €+603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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