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Maison au calme

VilleObterre (36)
Surface225
Coût Total262 160
Loyer Annuel15 676
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-200
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 500 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 620 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 225 m², 10 pièces, 7 chambres, Terrasse, Piscine, 2152 m² de terrain, Cuisine séparée, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, 1 étage, chauffage central au fuel, Cuisine séparée équipée

Description de la propriété :

Découvrez cette superbe propriété offrant une maison principale spacieuse avec piscine, une maison secondaire, et de nombreuses dépendances, le tout dans un hameau tranquille. Parfaite pour une grande famille, un projet de maison d'hôtes, ou pour ceux recherchant un espace de vie polyvalent.

Maison principale :

Salon : 32 m² avec cheminée, créant une ambiance chaleureuse. Cuisine : 12,47 m² Salle de douche : 3,8 m² avec radiateur électrique Wc : 1 m² Chambre 1 : 13 m² Couloir : 8 m² Chambre 2 : 12,11 m² Chambre 3 : 10,6 m² Bureau : 7 m² À l'étage :

Palier : 25,4 m², espace lumineux et ouvert. Chambre 4 : 13 m² Chambre 5 : 26 m² Grenier : 11,8 m² Dépendances :

Garage : 39 m² Stockage bois : 18 m² Piscine : 30 m³, pour des moments de détente en été. Grange : 43 m² Grange : 20 m² Maison secondaire :

Salon : 26 m² avec insert bois. Cuisine : 8,4 m² WC : 1,1 m² Douche avec Wc : 3,1 m² Chambre 1 : 9,5 m² Chambre 2 : 13 m² Points forts :

Deux habitations distinctes sur la même propriété, offrant flexibilité et potentiel pour différents projets. Dépendances spacieuses pour le stockage ou d'autres utilisations. Piscine pour profiter des journées ensoleillées. Environnement calme et serein. Emplacement : Située dans une région paisible et proche du zoo de la haute touche. Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Poupineau Nicolas - Ei - - Agent commercial indépendant Ville du greffe : Tours Rsac N° 521 927 764 - Le barème de nos honoraires est disponible sur (réf. ) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Obterre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36290
Coordonnées : 46.914946, 1.036026
Total : 262 160
Prix d'acquisition : 139 500
Travaux : 111 500
Valeur du bien : 251 000
Frais de notaire : 11 160
Coût estimé : 11 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225
Loyer prédit : 5.81€/m²/mois
Fourchette : 4.56€ - 7.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15676€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1662€/mois
Fourchette annuelle : 12321€ - 19945€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :913,13 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :205 453
Prix d'achat :139 500
Décote à l'achat :-65 953 (-32.1%)
Marge achat-revente :-56 707€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 277,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :98,31€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 375,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 104,46
Coût de l'assurance :29 493,00
Taxe foncière : 1 567,60€/an
Soit par mois : 130,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 506,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 225 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 7 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 7 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les murs et le sol
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation pour 225 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 225 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 500(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 000
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 500€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:18 000
    Rénovation lourde chambres: 7 chambres (90 m²) × 200€/m² = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:18 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:18 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Obterre). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 676 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 160 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 657
Revenus locatifs : +15 676
Charges déductibles : -122 657
Résultat foncier Année 1 : -106 981(Déficit de 106 981 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 581
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 157 €/an
Revenus locatifs : +15 676
Charges déductibles : -11 157
Résultat foncier Années 2+ : 4 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 85580.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 675(65% de 139 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 297 €/an
Calcul : 90 675 € × 3,636% = 3 297
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 676122 6658 418-106 98921 400 €85 589 €85 589 €
215 99010 9378 1905 052--80 537 €
316 30910 7027 9545 608--74 929 €
416 63610 4587 7116 177--68 752 €
516 96810 2077 4606 761--61 990 €
617 3089 9477 2007 360--54 630 €
717 6549 6796 9327 975--46 655 €
818 0079 4026 6558 605--38 050 €
918 3679 1166 3689 251--28 799 €
1018 7348 8206 0739 914--18 885 €
1119 1098 5155 76710 594--8 291 €
1219 4918 1995 45211 292---
1319 8817 8735 12612 008---
1420 2797 5374 78912 742---
1520 6847 1894 44213 495---
1621 0986 8304 08214 268---
1721 5206 4593 71115 061---
1821 9506 0753 32815 875---
1922 3895 6792 93216 710---
2022 8375 2702 52317 567---
2123 2944 8482 10118 446---
2223 7604 4111 66419 348---
2324 2353 9611 21320 274---
2424 7193 49574821 225---
2525 2143 01426722 200---
TOTAL502 107301 287121 104200 82021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 820
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 676 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 292-6 420+9 712
2+3 2920+3 292
3+3 2920+3 292
4+3 2920+3 292
5+3 2920+3 292
6+3 2920+3 292
7+3 2920+3 292
8+3 2920+3 292
9+3 2920+3 292
10+3 2920+3 292
11+3 2920+3 292
12+3 292+3 388-96
13+3 292+3 602-310
14+3 292+3 823-531
15+3 292+4 049-757
16+3 292+4 280-988
17+3 292+4 518-1 226
18+3 292+4 762-1 470
19+3 292+5 013-1 721
20+3 292+5 270-1 978
21+3 292+5 534-2 242
22+3 292+5 804-2 512
23+3 292+6 082-2 790
24+3 292+6 367-3 075
25+3 292+6 660-3 368
Total+82 300+62 733+19 567
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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