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vente - maison

VillePleugriffet (56)
Surface175m²
Coût Total236 820€
Loyer Annuel17 986€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Petit prix

Située dans la charmante commune de Pleugriffet (56120), cette maison offre un cadre de vie paisible en pleine campagne, idéal pour les amoureux de la nature et de la tranquillité. À proximité, on trouve des espaces verts et des sentiers de promenade, offrant un environnement serein et seulement quelques minutes des commerces.La maison d'une superficie habitable d'environ 175m² se compose :-Au rez-de-chaussée : un grand salon/séjour, un hall qui dessert une chambre avec mezzanine et salle de douche, un wc, une cuisine, une buanderie.-A l'étage : Un hall dessert une salle de douche et deux chambres.-En extérieur vous trouverez un garage, une terrasse et un magnifique jardin sur un terrain de 6904m².Type de chauffage : Pompe à chaleurLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 189 000 €Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David JOUËT, Tél. : 0649822397, E-mail : david.jouet@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 944909274

Ville : Pleugriffet
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 48.003330, -2.671586
Total : 236 820€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 221 700€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1499€/mois
Loyer annuel estimé : 17986€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1945€/mois
Fourchette annuelle : 13857€ - 23346€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,94 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :193 015 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-4 015€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-43 805€ (-22.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :94,73€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 253,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 901,75€
Coût de l'assurance :28 418,40€
Taxe foncière : 1 798,62€/an
Soit par mois : 149,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 498,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 403,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, nécessitant un rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 500€
    Isolation combles: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:8 000€
    Optimisation pompe à chaleur: 1 système × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Peinture chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:800€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pleugriffet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 499 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 986 €/an
Calcul : 1 499 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 820 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 137 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 326 €
Revenus locatifs : +17 986 €
Charges déductibles : -43 326 €
Résultat foncier Année 1 : -25 340 €(Déficit de 25 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 626 €/an
Revenus locatifs : +17 986 €
Charges déductibles : -10 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3939.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 986 €43 334 €7 698 €-25 347 €21 400 €3 947 €3 947 €
218 346 €10 426 €7 491 €7 920 €---
318 713 €10 212 €7 276 €8 501 €---
419 087 €9 990 €7 055 €9 097 €---
519 469 €9 761 €6 826 €9 707 €---
619 858 €9 525 €6 589 €10 333 €---
720 255 €9 280 €6 345 €10 975 €---
820 660 €9 028 €6 092 €11 633 €---
921 074 €8 767 €5 831 €12 307 €---
1021 495 €8 497 €5 561 €12 998 €---
1121 925 €8 218 €5 283 €13 707 €---
1222 364 €7 930 €4 995 €14 434 €---
1322 811 €7 632 €4 697 €15 179 €---
1423 267 €7 324 €4 389 €15 943 €---
1523 732 €7 006 €4 071 €16 726 €---
1624 207 €6 678 €3 743 €17 529 €---
1724 691 €6 338 €3 403 €18 353 €---
1825 185 €5 987 €3 052 €19 198 €---
1925 689 €5 625 €2 689 €20 064 €---
2026 202 €5 250 €2 315 €20 952 €---
2126 727 €4 863 €1 927 €21 864 €---
2227 261 €4 463 €1 527 €22 798 €---
2327 806 €4 049 €1 114 €23 757 €---
2428 362 €3 622 €686 €24 741 €---
2528 930 €3 180 €245 €25 750 €---
TOTAL576 103 €216 986 €110 902 €359 117 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 117 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 777 €-6 420 €+10 197 €
2+3 777 €+1 192 €+2 585 €
3+3 777 €+2 550 €+1 227 €
4+3 777 €+2 729 €+1 048 €
5+3 777 €+2 912 €+865 €
6+3 777 €+3 100 €+677 €
7+3 777 €+3 293 €+484 €
8+3 777 €+3 490 €+287 €
9+3 777 €+3 692 €+85 €
10+3 777 €+3 899 €-122 €
11+3 777 €+4 112 €-335 €
12+3 777 €+4 330 €-553 €
13+3 777 €+4 554 €-777 €
14+3 777 €+4 783 €-1 006 €
15+3 777 €+5 018 €-1 241 €
16+3 777 €+5 259 €-1 482 €
17+3 777 €+5 506 €-1 729 €
18+3 777 €+5 759 €-1 982 €
19+3 777 €+6 019 €-2 242 €
20+3 777 €+6 286 €-2 509 €
21+3 777 €+6 559 €-2 782 €
22+3 777 €+6 840 €-3 063 €
23+3 777 €+7 127 €-3 350 €
24+3 777 €+7 422 €-3 645 €
25+3 777 €+7 725 €-3 948 €
Total+94 425 €+107 735 €+-13 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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