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Appartement à vendre

VilleAmiens (80)
Surface48m²
Coût Total103 822€
Loyer Annuel9 001€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 900 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 477,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Salon (total 18 m²), 1 chambre, Pas de cave, Non meublé

appartement T2 comprenant: Une entrée avec 2 placards donnant sur un séjour, une cuisine équipée, une chambre et une salle de bain avec douche et wc. Une cave. stationnement facile au pied de l'immeuble.

L'appartement se situe à environ 5 min à pied de la citadelle, quelques minutes en voiture UPJV Picardie FAC à 5 min en voiture du centre commercial Carrefour Bus à proximité

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Coordonnées : 49.908861, 2.300355
Total : 103 822€
Prix d'acquisition : 70 900€
Travaux : 27 250€
Valeur du bien : 98 150€
Frais de notaire : 5 672€
Coût estimé : 5 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 15.63€/m²/mois
Fourchette : 12.98€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9001€/an
Fourchette totale : 623€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 7474€ - 10841€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 020,28 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 973 €
Prix d'achat :70 900 €
Décote à l'achat :-26 073€ (-26.9%)
Marge achat-revente :-6 849€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 550,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 105,22€
Coût de l'assurance :9 084,42€
Taxe foncière : 900,14€/an
Soit par mois : 75,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine légèrement usés et mise aux normes de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments usés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état mais entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 250 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Vérification installations: 1850€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Entretien parquet: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 822 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 363 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 422 €
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -33 422 €
Résultat foncier Année 1 : -24 420 €(Déficit de 24 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 172 €/an
Revenus locatifs : +9 001 €
Charges déductibles : -6 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3020.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 085 €(65% de 70 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 676 €/an
Calcul : 46 085 € × 3,636% = 1 676 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 001 €33 425 €3 592 €-24 424 €21 400 €3 024 €3 024 €
29 181 €6 081 €3 498 €3 100 €---
39 365 €5 984 €3 400 €3 381 €---
49 552 €5 883 €3 299 €3 670 €---
59 743 €5 778 €3 195 €3 965 €---
69 938 €5 670 €3 086 €4 268 €---
710 137 €5 558 €2 974 €4 579 €---
810 340 €5 442 €2 858 €4 898 €---
910 547 €5 322 €2 738 €5 225 €---
1010 757 €5 197 €2 614 €5 560 €---
1110 973 €5 068 €2 485 €5 904 €---
1211 192 €4 935 €2 351 €6 257 €---
1311 416 €4 797 €2 213 €6 619 €---
1411 644 €4 654 €2 070 €6 991 €---
1511 877 €4 505 €1 922 €7 372 €---
1612 115 €4 352 €1 768 €7 763 €---
1712 357 €4 193 €1 609 €8 164 €---
1812 604 €4 028 €1 445 €8 576 €---
1912 856 €3 858 €1 274 €8 998 €---
2013 113 €3 681 €1 098 €9 432 €---
2113 376 €3 499 €915 €9 877 €---
2213 643 €3 309 €726 €10 334 €---
2313 916 €3 113 €530 €10 803 €---
2414 194 €2 910 €327 €11 284 €---
2514 478 €2 700 €117 €11 778 €---
TOTAL288 317 €143 943 €52 105 €144 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-6 420 €+8 310 €
2+1 890 €+23 €+1 867 €
3+1 890 €+1 014 €+876 €
4+1 890 €+1 101 €+789 €
5+1 890 €+1 190 €+700 €
6+1 890 €+1 280 €+610 €
7+1 890 €+1 374 €+516 €
8+1 890 €+1 469 €+421 €
9+1 890 €+1 567 €+323 €
10+1 890 €+1 668 €+222 €
11+1 890 €+1 771 €+119 €
12+1 890 €+1 877 €+13 €
13+1 890 €+1 986 €-96 €
14+1 890 €+2 097 €-207 €
15+1 890 €+2 212 €-322 €
16+1 890 €+2 329 €-439 €
17+1 890 €+2 449 €-559 €
18+1 890 €+2 573 €-683 €
19+1 890 €+2 699 €-809 €
20+1 890 €+2 830 €-940 €
21+1 890 €+2 963 €-1 073 €
22+1 890 €+3 100 €-1 210 €
23+1 890 €+3 241 €-1 351 €
24+1 890 €+3 385 €-1 495 €
25+1 890 €+3 533 €-1 643 €
Total+47 250 €+43 312 €+3 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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