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Torreilles : maison de village

Bien expiré
VilleTorreilles (66)
Surface128m²
Coût Total249 260€
Loyer Annuel16 838€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 179 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 398,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir à Torreilles, une charmante maison de village à rénover de 85m2 + 42m2 de combles aménageable , offrant un fort potentiel pour créer un logement à votre image. Située au cœur d’un village authentique et convivial, cette maison est idéale pour ceux qui souhaitent y vivre à l’année, en faire une maison secondaire proche de la plage, ou réaliser un investissement locatif.

Le rez-de-chaussée se compose d’une pièce à vivre lumineuse et d’une cuisine séparée, tandis que le premier étage propose une très grande chambre, une chambre supplémentaire et une salle de bain. Le véritable atout de cette maison est son grenier aménageable de plus de 40 m², avec hauteur sous plafond et fenêtres, offrant la possibilité de créer un espace supplémentaire selon vos envies ou même toit terrasse .

Des travaux sont à prévoir, notamment la rénovation générale de l’électricité et une partie de la toiture (devis effectué), mais cette maison représente une opportunité unique pour les amateurs de projets personnalisés.

Ville : Torreilles
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66440
Coordonnées : 42.754470, 2.991320
Total : 249 260€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 55 940€
Valeur du bien : 234 940€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 10.96€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 14.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1403€/mois
Loyer annuel estimé : 16838€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1879€/mois
Fourchette annuelle : 12571€ - 22553€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 732,99 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :349 823 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-170 823€ (-48.8%)
Marge achat-revente :100 563€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 234,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 307,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 097,84€
Coût de l'assurance :21 810,25€
Taxe foncière : 1 683,82€/an
Soit par mois : 140,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour un gain d'1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 2 pièces (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 940 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 600€
    Isolation combles: 42 m² × 80€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 140€
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Torreilles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 838 €/an
Calcul : 1 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 863 €
Revenus locatifs : +16 838 €
Charges déductibles : -66 863 €
Résultat foncier Année 1 : -50 025 €(Déficit de 50 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 923 €/an
Revenus locatifs : +16 838 €
Charges déductibles : -10 923 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28625.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 838 €66 871 €8 375 €-50 033 €21 400 €28 633 €28 633 €
217 175 €10 709 €8 153 €6 466 €--22 167 €
317 518 €10 479 €7 923 €7 040 €--15 128 €
417 869 €10 241 €7 685 €7 628 €--7 500 €
518 226 €9 995 €7 438 €8 232 €---
618 591 €9 740 €7 184 €8 851 €---
718 963 €9 476 €6 920 €9 486 €---
819 342 €9 204 €6 648 €10 138 €---
919 729 €8 922 €6 366 €10 807 €---
1020 123 €8 630 €6 074 €11 493 €---
1120 526 €8 328 €5 772 €12 198 €---
1220 936 €8 016 €5 460 €12 920 €---
1321 355 €7 693 €5 137 €13 662 €---
1421 782 €7 359 €4 802 €14 423 €---
1522 218 €7 013 €4 457 €15 205 €---
1622 662 €6 655 €4 099 €16 007 €---
1723 115 €6 285 €3 729 €16 830 €---
1823 578 €5 902 €3 346 €17 675 €---
1924 049 €5 506 €2 950 €18 543 €---
2024 530 €5 096 €2 540 €19 434 €---
2125 021 €4 673 €2 116 €20 348 €---
2225 521 €4 234 €1 678 €21 287 €---
2326 032 €3 780 €1 224 €22 251 €---
2426 552 €3 311 €755 €23 241 €---
2527 083 €2 825 €269 €24 258 €---
TOTAL539 333 €240 944 €121 098 €298 390 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 390 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 536 €-6 420 €+9 956 €
2+3 536 €0 €+3 536 €
3+3 536 €0 €+3 536 €
4+3 536 €0 €+3 536 €
5+3 536 €+220 €+3 316 €
6+3 536 €+2 655 €+881 €
7+3 536 €+2 846 €+690 €
8+3 536 €+3 041 €+495 €
9+3 536 €+3 242 €+294 €
10+3 536 €+3 448 €+88 €
11+3 536 €+3 659 €-123 €
12+3 536 €+3 876 €-340 €
13+3 536 €+4 099 €-563 €
14+3 536 €+4 327 €-791 €
15+3 536 €+4 561 €-1 025 €
16+3 536 €+4 802 €-1 266 €
17+3 536 €+5 049 €-1 513 €
18+3 536 €+5 303 €-1 767 €
19+3 536 €+5 563 €-2 027 €
20+3 536 €+5 830 €-2 294 €
21+3 536 €+6 104 €-2 568 €
22+3 536 €+6 386 €-2 850 €
23+3 536 €+6 675 €-3 139 €
24+3 536 €+6 972 €-3 436 €
25+3 536 €+7 277 €-3 741 €
Total+88 400 €+89 517 €+-1 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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