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Torreilles : maison de village

VilleTorreilles (66)
Surface128
Coût Total249 260
Loyer Annuel16 838
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 179 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 398,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir à Torreilles, une charmante maison de village à rénover de 85m2 + 42m2 de combles aménageable , offrant un fort potentiel pour créer un logement à votre image. Située au cœur d’un village authentique et convivial, cette maison est idéale pour ceux qui souhaitent y vivre à l’année, en faire une maison secondaire proche de la plage, ou réaliser un investissement locatif.

Le rez-de-chaussée se compose d’une pièce à vivre lumineuse et d’une cuisine séparée, tandis que le premier étage propose une très grande chambre, une chambre supplémentaire et une salle de bain. Le véritable atout de cette maison est son grenier aménageable de plus de 40 m², avec hauteur sous plafond et fenêtres, offrant la possibilité de créer un espace supplémentaire selon vos envies ou même toit terrasse .

Des travaux sont à prévoir, notamment la rénovation générale de l’électricité et une partie de la toiture (devis effectué), mais cette maison représente une opportunité unique pour les amateurs de projets personnalisés.

Ville : Torreilles
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66440
Coordonnées : 42.754470, 2.991320
Total : 249 260
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 55 940
Valeur du bien : 234 940
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 10.96€/m²/mois
Fourchette : 8.18€ - 14.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1403€/mois
Loyer annuel estimé : 16838€/an
Fourchette totale : 1048€ - 1879€/mois
Fourchette annuelle : 12571€ - 22553€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 732,99 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :349 823
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-170 823 (-48.8%)
Marge achat-revente :100 563€ (28.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 234,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 307,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 097,84
Coût de l'assurance :21 810,25
Taxe foncière : 1 683,82€/an
Soit par mois : 140,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 403,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour un gain d'1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 2 pièces (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 940(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 600
    Isolation combles: 42 m² × 80€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 140
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Torreilles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 403 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 838 €/an
Calcul : 1 403 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 260 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 863
Revenus locatifs : +16 838
Charges déductibles : -66 863
Résultat foncier Année 1 : -50 025(Déficit de 50 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 625
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 923 €/an
Revenus locatifs : +16 838
Charges déductibles : -10 923
Résultat foncier Années 2+ : 5 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28625.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 83866 8718 375-50 03321 400 €28 633 €28 633 €
217 17510 7098 1536 466--22 167 €
317 51810 4797 9237 040--15 128 €
417 86910 2417 6857 628--7 500 €
518 2269 9957 4388 232---
618 5919 7407 1848 851---
718 9639 4766 9209 486---
819 3429 2046 64810 138---
919 7298 9226 36610 807---
1020 1238 6306 07411 493---
1120 5268 3285 77212 198---
1220 9368 0165 46012 920---
1321 3557 6935 13713 662---
1421 7827 3594 80214 423---
1522 2187 0134 45715 205---
1622 6626 6554 09916 007---
1723 1156 2853 72916 830---
1823 5785 9023 34617 675---
1924 0495 5062 95018 543---
2024 5305 0962 54019 434---
2125 0214 6732 11620 348---
2225 5214 2341 67821 287---
2326 0323 7801 22422 251---
2426 5523 31175523 241---
2527 0832 82526924 258---
TOTAL539 333240 944121 098298 39021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 390
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 536-6 420+9 956
2+3 5360+3 536
3+3 5360+3 536
4+3 5360+3 536
5+3 536+220+3 316
6+3 536+2 655+881
7+3 536+2 846+690
8+3 536+3 041+495
9+3 536+3 242+294
10+3 536+3 448+88
11+3 536+3 659-123
12+3 536+3 876-340
13+3 536+4 099-563
14+3 536+4 327-791
15+3 536+4 561-1 025
16+3 536+4 802-1 266
17+3 536+5 049-1 513
18+3 536+5 303-1 767
19+3 536+5 563-2 027
20+3 536+5 830-2 294
21+3 536+6 104-2 568
22+3 536+6 386-2 850
23+3 536+6 675-3 139
24+3 536+6 972-3 436
25+3 536+7 277-3 741
Total+88 400+89 517+-1 117
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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