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Maison à vendre

VilleBazarnes (89)
Surface95m²
Coût Total86 700€
Loyer Annuel8 247€
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 789,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Non meublé

A 20 minutes au sud d'Auxerre, venez découvrir cette charmante maison comprenant salon séjour, cuisine, salle d'eau avec WC. Véranda. Au 1er étage: 2 chambres, 1 pièce. Dépendance. Garage. A visiter d'urgence ! DPE F Référence agence : 3989

Ville : Bazarnes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89460
Coordonnées : 47.663616, 3.648786
Total : 86 700€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 80 700€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8247€/an
Fourchette totale : 555€ - 852€/mois
Fourchette annuelle : 6654€ - 10220€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 11.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :100 000 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-25 000€ (-25.0%)
Marge achat-revente :13 300€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :34,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 466,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 815,76€
Coût de l'assurance :10 404,00€
Taxe foncière : 824,66€/an
Soit par mois : 68,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 687,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 535,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 247 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 700 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 894 €
Revenus locatifs : +8 247 €
Charges déductibles : -9 894 €
Résultat foncier Année 1 : -1 648 €(Déficit de 1 648 €)
Imputable sur revenu global : 1 648 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 194 €/an
Revenus locatifs : +8 247 €
Charges déductibles : -4 194 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 052 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 247 €9 897 €2 956 €-1 650 €1 650 €--
28 412 €4 119 €2 878 €4 292 €---
38 580 €4 038 €2 798 €4 541 €---
48 751 €3 955 €2 714 €4 797 €---
58 926 €3 868 €2 628 €5 058 €---
69 105 €3 779 €2 538 €5 326 €---
79 287 €3 686 €2 445 €5 601 €---
89 473 €3 590 €2 350 €5 882 €---
99 662 €3 491 €2 250 €6 171 €---
109 855 €3 388 €2 148 €6 467 €---
1110 053 €3 282 €2 041 €6 770 €---
1210 254 €3 172 €1 931 €7 082 €---
1310 459 €3 058 €1 817 €7 400 €---
1410 668 €2 940 €1 699 €7 728 €---
1510 881 €2 818 €1 577 €8 063 €---
1611 099 €2 692 €1 451 €8 407 €---
1711 321 €2 561 €1 320 €8 760 €---
1811 547 €2 426 €1 185 €9 121 €---
1911 778 €2 286 €1 045 €9 492 €---
2012 014 €2 141 €900 €9 873 €---
2112 254 €1 991 €750 €10 263 €---
2212 499 €1 836 €595 €10 663 €---
2312 749 €1 675 €434 €11 074 €---
2413 004 €1 509 €268 €11 496 €---
2513 264 €1 336 €96 €11 928 €---
TOTAL264 141 €79 536 €42 816 €184 605 €1 650 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 495 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 732 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 732 €-495 €+2 227 €
2+1 732 €+1 288 €+444 €
3+1 732 €+1 362 €+370 €
4+1 732 €+1 439 €+293 €
5+1 732 €+1 517 €+215 €
6+1 732 €+1 598 €+134 €
7+1 732 €+1 680 €+52 €
8+1 732 €+1 765 €-33 €
9+1 732 €+1 851 €-119 €
10+1 732 €+1 940 €-208 €
11+1 732 €+2 031 €-299 €
12+1 732 €+2 124 €-392 €
13+1 732 €+2 220 €-488 €
14+1 732 €+2 318 €-586 €
15+1 732 €+2 419 €-687 €
16+1 732 €+2 522 €-790 €
17+1 732 €+2 628 €-896 €
18+1 732 €+2 736 €-1 004 €
19+1 732 €+2 848 €-1 116 €
20+1 732 €+2 962 €-1 230 €
21+1 732 €+3 079 €-1 347 €
22+1 732 €+3 199 €-1 467 €
23+1 732 €+3 322 €-1 590 €
24+1 732 €+3 449 €-1 717 €
25+1 732 €+3 578 €-1 846 €
Total+43 300 €+55 381 €+-12 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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