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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCourneuve (93)
Surface102.7m²
Coût Total294 900€
Loyer Annuel20 813€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 102.7 m²
Prix au m² : 2 190,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 4 chambres, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

A MOINS DE 10 MIN A PIED DU TRAM, venez profiter de ce magnifique appartement situé au dernier étage d'une résidence entièrement sécurisée et arborée. Vous disposerez d'un grand salon salle a manger vous offrant une vie dégagée sur le SACRE COEUR et sur la TOUR EIFFEL, une cuisine indépendante, un couloir desservant 4 chambres avec une salle de bain et une salle d'eau et WC. Pour profiter de la vue, vous bénéficierez d'un balcon vous permettant de profiter des beaux jours. Le bien est vendu avec une cave pouvant vous servir de lieu de stockage. Prix : 225000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.929004, 2.397622
Total : 294 900€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 276 900€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102.7m²
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1734€/mois
Loyer annuel estimé : 20813€/an
Fourchette totale : 1350€ - 2228€/mois
Fourchette annuelle : 16205€ - 26732€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 692,31 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 500 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-51 500€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-18 400€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 481,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :86,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 567,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :149 426,38€
Coût de l'assurance :25 803,75€
Taxe foncière : 2 081,33€/an
Soit par mois : 173,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 734,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 740,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 102.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(505 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 813 €/an
Calcul : 1 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 280 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 081 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 293 €
Revenus locatifs : +20 813 €
Charges déductibles : -65 293 €
Résultat foncier Année 1 : -44 480 €(Déficit de 44 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 393 €/an
Revenus locatifs : +20 813 €
Charges déductibles : -13 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 420 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23080.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 813 €65 303 €10 290 €-44 490 €21 400 €23 090 €23 090 €
221 230 €13 135 €10 021 €8 095 €--14 995 €
321 654 €12 857 €9 743 €8 798 €--6 197 €
422 087 €12 568 €9 455 €9 519 €---
522 529 €12 270 €9 157 €10 259 €---
622 980 €11 961 €8 847 €11 019 €---
723 439 €11 641 €8 527 €11 798 €---
823 908 €11 309 €8 195 €12 599 €---
924 386 €10 965 €7 852 €13 421 €---
1024 874 €10 609 €7 496 €14 264 €---
1125 371 €10 241 €7 127 €15 131 €---
1225 879 €9 859 €6 745 €16 020 €---
1326 396 €9 463 €6 350 €16 933 €---
1426 924 €9 053 €5 940 €17 871 €---
1527 463 €8 629 €5 515 €18 834 €---
1628 012 €8 189 €5 076 €19 823 €---
1728 572 €7 733 €4 620 €20 839 €---
1829 144 €7 262 €4 148 €21 882 €---
1929 727 €6 773 €3 659 €22 954 €---
2030 321 €6 266 €3 153 €24 055 €---
2130 927 €5 742 €2 628 €25 186 €---
2231 546 €5 199 €2 085 €26 347 €---
2332 177 €4 636 €1 522 €27 541 €---
2432 820 €4 053 €939 €28 768 €---
2533 477 €3 449 €335 €30 028 €---
TOTAL666 656 €279 163 €149 426 €387 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 371 €-6 420 €+10 791 €
2+4 371 €0 €+4 371 €
3+4 371 €0 €+4 371 €
4+4 371 €+996 €+3 375 €
5+4 371 €+3 078 €+1 293 €
6+4 371 €+3 306 €+1 065 €
7+4 371 €+3 540 €+831 €
8+4 371 €+3 780 €+591 €
9+4 371 €+4 026 €+345 €
10+4 371 €+4 279 €+92 €
11+4 371 €+4 539 €-168 €
12+4 371 €+4 806 €-435 €
13+4 371 €+5 080 €-709 €
14+4 371 €+5 361 €-990 €
15+4 371 €+5 650 €-1 279 €
16+4 371 €+5 947 €-1 576 €
17+4 371 €+6 252 €-1 881 €
18+4 371 €+6 565 €-2 194 €
19+4 371 €+6 886 €-2 515 €
20+4 371 €+7 216 €-2 845 €
21+4 371 €+7 556 €-3 185 €
22+4 371 €+7 904 €-3 533 €
23+4 371 €+8 262 €-3 891 €
24+4 371 €+8 630 €-4 259 €
25+4 371 €+9 008 €-4 637 €
Total+109 275 €+116 248 €+-6 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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