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Immeuble 10 pièces 300 m²

VilleLalande-de-Pomerol (33)
Surface300m²
Coût Total531 930€
Loyer Annuel40 887€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 474 750 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 582,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier 2 maisons

Montagne St Emilion, à proximité du lycée viti-agro, ensemble immobilier comprenant 3 maisons: l'une entièrement rénovée, avec 5 chambres, 2 SDE, pièce de vie de 80m² entourée de son jardin. L'autre d'environ 70m², indépendante, avec son accés et son jardin, comprenant séjour avec cuisine équipée, 3 chambres, louées à des étudiants pour l'année scolaire (revenus défiscalisés) Une 3ème maison de 20m² à rénover peut venir compléter les revenus. Projet familiale ou hôtelier (5.50 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Référence annonce : AQ-LIB-26251 Date de réalisation du diagnostic : 09/06/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,50% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 450 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lalande-de-Pomerol
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.957638, -0.210192
Total : 531 930€
Prix d'acquisition : 474 750€
Travaux : 19 200€
Valeur du bien : 493 950€
Frais de notaire : 37 980€
Coût estimé : 37 980€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 9.52€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 3407€/mois
Loyer annuel estimé : 40887€/an
Fourchette totale : 2856€ - 4064€/mois
Fourchette annuelle : 34276€ - 48772€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 380,95 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :714 285 €
Prix d'achat :474 750 €
Décote à l'achat :-239 535€ (-33.5%)
Marge achat-revente :182 355€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :531 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 671,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :155,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 826,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :269 529,92€
Coût de l'assurance :46 543,87€
Taxe foncière : 4 088,66€/an
Soit par mois : 340,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 407,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 167,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments visibles
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec remplacement des revêtements de sol et peinture
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: salon complet (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 200 €(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 650€/m² = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 60 m² × 75€/m² = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lalande-de-Pomerol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 887 €/an
Calcul : 3 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 531 930 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 862 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 693 €
Revenus locatifs : +40 887 €
Charges déductibles : -43 693 €
Résultat foncier Année 1 : -2 807 €(Déficit de 2 807 €)
Imputable sur revenu global : 2 807 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 493 €/an
Revenus locatifs : +40 887 €
Charges déductibles : -24 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 393 €/an
Prix d'achat du bien : 474 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 308 588 €(65% de 474 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 221 €/an
Calcul : 308 588 € × 3,636% = 11 221 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 887 €43 711 €18 560 €-2 824 €2 824 €--
241 704 €24 026 €18 076 €17 678 €---
342 538 €23 525 €17 574 €19 014 €---
443 389 €23 005 €17 055 €20 384 €---
544 257 €22 467 €16 516 €21 790 €---
645 142 €21 909 €15 959 €23 233 €---
746 045 €21 331 €15 381 €24 713 €---
846 966 €20 733 €14 783 €26 233 €---
947 905 €20 113 €14 163 €27 792 €---
1048 863 €19 471 €13 521 €29 392 €---
1149 841 €18 806 €12 856 €31 034 €---
1250 837 €18 117 €12 167 €32 720 €---
1351 854 €17 404 €11 453 €34 450 €---
1452 891 €16 664 €10 714 €36 227 €---
1553 949 €15 899 €9 948 €38 050 €---
1655 028 €15 105 €9 155 €39 923 €---
1756 129 €14 284 €8 333 €41 845 €---
1857 251 €13 433 €7 482 €43 819 €---
1958 396 €12 551 €6 600 €45 845 €---
2059 564 €11 637 €5 687 €47 927 €---
2160 755 €10 691 €4 741 €50 064 €---
2261 970 €9 711 €3 761 €52 259 €---
2363 210 €8 696 €2 746 €54 514 €---
2464 474 €7 644 €1 694 €56 830 €---
2565 764 €6 555 €605 €59 208 €---
TOTAL1 309 610 €437 490 €269 530 €872 120 €2 824 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 847 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 872 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 586 €-847 €+9 433 €
2+8 586 €+5 303 €+3 283 €
3+8 586 €+5 704 €+2 882 €
4+8 586 €+6 115 €+2 471 €
5+8 586 €+6 537 €+2 049 €
6+8 586 €+6 970 €+1 616 €
7+8 586 €+7 414 €+1 172 €
8+8 586 €+7 870 €+716 €
9+8 586 €+8 338 €+248 €
10+8 586 €+8 818 €-232 €
11+8 586 €+9 310 €-724 €
12+8 586 €+9 816 €-1 230 €
13+8 586 €+10 335 €-1 749 €
14+8 586 €+10 868 €-2 282 €
15+8 586 €+11 415 €-2 829 €
16+8 586 €+11 977 €-3 391 €
17+8 586 €+12 553 €-3 967 €
18+8 586 €+13 146 €-4 560 €
19+8 586 €+13 754 €-5 168 €
20+8 586 €+14 378 €-5 792 €
21+8 586 €+15 019 €-6 433 €
22+8 586 €+15 678 €-7 092 €
23+8 586 €+16 354 €-7 768 €
24+8 586 €+17 049 €-8 463 €
25+8 586 €+17 763 €-9 177 €
Total+214 650 €+261 636 €+-46 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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