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Maison à vendre

VilleMéry-sur-Oise (95)
Surface300
Coût Total658 600
Loyer Annuel57 846
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+849
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 550 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 47 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

EXCLUSIVITE Dans la commune de MERY SUR OISE nous vous proposons ce Corps de Ferme comprenant 2 bâtiments : L'habitation principale : votre visite débutera par une grande entrée, puis vous découvrirez une cuisine équipée dinatoire de 24m² , on poursuivra avec un séjour double de 47m², et une buanderie. L'étage est agencé avec une 1ère suite parentale de 30 m² avec dressing, salle de bains avec baignoire et douche, et une mezzanine de 17 m², puis 2 autres suites parentales avec salle d'eau, mezzanine et placards, et pour finir une autre chambre. Elle dispose également d'une belle cave voutée, toiture neuve, pompe à chaleur avec ballon thermodynamique. Le second bâtiment est constitué au rdc d'un garage pour 3VL. Et le 1er étage d'environ 80m², dispose de plusieurs pièces à aménager selon vos envies. Vous profitez également de sa terrasse ombragée ainsi que de son terrain de 1094m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Prix : 550 000 * *Dont Honoraires 3 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 534 000

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 2620 euros et 3580 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Méry-sur-Oise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95540
Coordonnées : 49.055826, 2.169603
Total : 658 600
Prix d'acquisition : 550 000
Travaux : 64 600
Valeur du bien : 614 600
Frais de notaire : 44 000
Coût estimé : 44 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 16.07€/m²/mois
Fourchette : 12.49€ - 20.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 4820€/mois
Loyer annuel estimé : 57846€/an
Fourchette totale : 3747€ - 6201€/mois
Fourchette annuelle : 44969€ - 74410€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 629,47 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 088 840
Prix d'achat :550 000
Décote à l'achat :-538 840 (-49.5%)
Marge achat-revente :430 240€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :658 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 297,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :192,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 489,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :330 532,05
Coût de l'assurance :57 627,50
Taxe foncière : 5 784,57€/an
Soit par mois : 482,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 820,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 971,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :849,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système est performant et conforme
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 600(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:21 000
    Isolation des combles perdus: 300 m² × 70€/m² = 21000€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 200
    Peinture et vérification installations: 80 m² × 65€/m² = 5200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méry-sur-Oise (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 57 846 €/an
Calcul : 4 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 658 600 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 305 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 785 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 452
Revenus locatifs : +57 846
Charges déductibles : -95 452
Résultat foncier Année 1 : -37 606(Déficit de 37 606 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 206
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 852 €/an
Revenus locatifs : +57 846
Charges déductibles : -30 852
Résultat foncier Années 2+ : 26 994 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16205.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 550 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 357 500(65% de 550 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 000 €/an
Calcul : 357 500 € × 3,636% = 13 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
157 84695 47322 783-37 62721 400 €16 227 €16 227 €
259 00330 27622 18728 726---
360 18329 65821 56930 524---
461 38629 01820 92832 368---
562 61428 35520 26634 259---
663 86627 66919 57936 198---
765 14426 95818 86838 186---
866 44626 22218 13240 225---
967 77525 46017 37042 316---
1069 13124 67016 58044 461---
1170 51423 85315 76346 661---
1271 92423 00614 91648 918---
1373 36222 12914 04051 233---
1474 83021 22113 13253 608---
1576 32620 28112 19256 045---
1677 85319 30811 21858 545---
1779 41018 29910 21061 110---
1880 99817 2559 16663 743---
1982 61816 1748 08466 444---
2084 27015 0546 96569 216---
2185 95613 8955 80572 061---
2287 67512 6944 60574 980---
2389 42811 4513 36177 977---
2491 21710 1632 07381 054---
2593 0418 83074084 211---
TOTAL1 852 814597 374330 5321 255 44121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 255 441
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 57 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 148-6 420+18 568
2+12 148+3 750+8 398
3+12 148+9 157+2 991
4+12 148+9 710+2 438
5+12 148+10 278+1 870
6+12 148+10 859+1 289
7+12 148+11 456+692
8+12 148+12 067+81
9+12 148+12 695-547
10+12 148+13 338-1 190
11+12 148+13 998-1 850
12+12 148+14 675-2 527
13+12 148+15 370-3 222
14+12 148+16 082-3 934
15+12 148+16 813-4 665
16+12 148+17 563-5 415
17+12 148+18 333-6 185
18+12 148+19 123-6 975
19+12 148+19 933-7 785
20+12 148+20 765-8 617
21+12 148+21 618-9 470
22+12 148+22 494-10 346
23+12 148+23 393-11 245
24+12 148+24 316-12 168
25+12 148+25 263-13 115
Total+303 700+376 632+-72 932
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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