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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface87m²
Coût Total246 240€
Loyer Annuel19 423€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 2 620,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, 3 balcons, Exposition sud

NICE EST BAS DE PASTEUR Dans Résidence fermée et sécurisée Appartement  spacieux 5 Pièces 87m² composé dune cuisine aménagée avec salle à manger donnant sur loggia, trois chambres, un séjour donnant sur balcon, une salle de bains avec une douche, un wc indépendant. Traversant et calme Parking privé et une cave. Proches toutes commodités.  Prix: 228 000€ dont honoraires compris 5 % à la charge du vendeur

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.715324, 7.262270
Total : 246 240€
Prix d'acquisition : 228 000€
Valeur du bien : 228 000€
Frais de notaire : 18 240€
Coût estimé : 18 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1619€/mois
Loyer annuel estimé : 19423€/an
Fourchette totale : 1151€ - 2277€/mois
Fourchette annuelle : 13806€ - 27324€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 500 €/m²
Basé sur :1959 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :391 500 €
Prix d'achat :228 000 €
Décote à l'achat :-163 500€ (-41.8%)
Marge achat-revente :145 260€ (37.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 219,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 291,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 630,64€
Coût de l'assurance :21 546,00€
Taxe foncière : 1 942,30€/an
Soit par mois : 161,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 618,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 423 €/an
Calcul : 1 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 266 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 862 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 942 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 070 €/an
Revenus locatifs : +19 423 €
Charges déductibles : -11 070 €
Résultat foncier : 8 353 €/an
Prix d'achat du bien : 228 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 423 €11 078 €8 274 €8 345 €---
219 811 €10 858 €8 054 €8 953 €---
320 208 €10 631 €7 827 €9 577 €---
420 612 €10 396 €7 592 €10 216 €---
521 024 €10 152 €7 348 €10 872 €---
621 445 €9 901 €7 097 €11 544 €---
721 873 €9 640 €6 836 €12 233 €---
822 311 €9 371 €6 567 €12 940 €---
922 757 €9 093 €6 288 €13 665 €---
1023 212 €8 804 €6 000 €14 408 €---
1123 676 €8 506 €5 702 €15 170 €---
1224 150 €8 198 €5 393 €15 952 €---
1324 633 €7 878 €5 074 €16 755 €---
1425 126 €7 548 €4 744 €17 577 €---
1525 628 €7 207 €4 403 €18 421 €---
1626 141 €6 853 €4 049 €19 287 €---
1726 664 €6 488 €3 684 €20 176 €---
1827 197 €6 110 €3 305 €21 087 €---
1927 741 €5 718 €2 914 €22 022 €---
2028 296 €5 314 €2 509 €22 982 €---
2128 861 €4 895 €2 091 €23 967 €---
2229 439 €4 462 €1 657 €24 977 €---
2330 027 €4 013 €1 209 €26 014 €---
2430 628 €3 550 €746 €27 078 €---
2531 241 €3 070 €266 €28 170 €---
TOTAL622 123 €189 734 €119 631 €432 389 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 432 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 423 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 079 €+2 504 €+1 575 €
2+4 079 €+2 686 €+1 393 €
3+4 079 €+2 873 €+1 206 €
4+4 079 €+3 065 €+1 014 €
5+4 079 €+3 261 €+818 €
6+4 079 €+3 463 €+616 €
7+4 079 €+3 670 €+409 €
8+4 079 €+3 882 €+197 €
9+4 079 €+4 099 €-20 €
10+4 079 €+4 322 €-243 €
11+4 079 €+4 551 €-472 €
12+4 079 €+4 786 €-707 €
13+4 079 €+5 026 €-947 €
14+4 079 €+5 273 €-1 194 €
15+4 079 €+5 526 €-1 447 €
16+4 079 €+5 786 €-1 707 €
17+4 079 €+6 053 €-1 974 €
18+4 079 €+6 326 €-2 247 €
19+4 079 €+6 607 €-2 528 €
20+4 079 €+6 895 €-2 816 €
21+4 079 €+7 190 €-3 111 €
22+4 079 €+7 493 €-3 414 €
23+4 079 €+7 804 €-3 725 €
24+4 079 €+8 123 €-4 044 €
25+4 079 €+8 451 €-4 372 €
Total+101 975 €+129 717 €+-27 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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