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Appartement 3 pièces 51 m²

Bien expiré
VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface51m²
Coût Total91 172€
Loyer Annuel5 813€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 292,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 51 m²

EXCLUSIVITÉ [URL masquée pour votre sécurité]/ Un appartement idéalement situé dans le centre-ville de Brive-La-Gaillarde comprenant un salon-séjour, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un wc. /CONTACT : [Coordonnées masquées].

Surface : 51 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/03/2025

Consommation énergie primaire : 165 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 71 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 720 € et 1 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.161400, 1.536740
Total : 91 172€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 85 900€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 484€/mois
Loyer annuel estimé : 5813€/an
Fourchette totale : 377€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4528€ - 7462€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 892,86 €/m²
Basé sur :517 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 536 €
Prix d'achat :65 900 €
Décote à l'achat :-30 636€ (-31.7%)
Marge achat-revente :5 364€ (5.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :451,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 478,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 294,04€
Coût de l'assurance :7 977,55€
Taxe foncière : 581,25€/an
Soit par mois : 48,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 484,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant éléments et électroménager), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 813 €/an
Calcul : 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 172 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 581 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 961 €
Revenus locatifs : +5 813 €
Charges déductibles : -23 961 €
Résultat foncier Année 1 : -18 148 €(Déficit de 18 148 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 448 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 961 €/an
Revenus locatifs : +5 813 €
Charges déductibles : -3 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7448.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 813 €23 964 €3 063 €-18 151 €10 700 €7 451 €7 451 €
25 929 €3 882 €2 982 €2 046 €--5 405 €
36 047 €3 798 €2 898 €2 249 €--3 156 €
46 168 €3 711 €2 811 €2 457 €--699 €
56 292 €3 621 €2 721 €2 671 €---
66 417 €3 528 €2 628 €2 890 €---
76 546 €3 432 €2 531 €3 114 €---
86 677 €3 332 €2 431 €3 345 €---
96 810 €3 229 €2 328 €3 582 €---
106 946 €3 122 €2 222 €3 825 €---
117 085 €3 012 €2 111 €4 074 €---
127 227 €2 897 €1 997 €4 330 €---
137 372 €2 779 €1 879 €4 592 €---
147 519 €2 657 €1 757 €4 862 €---
157 669 €2 530 €1 630 €5 139 €---
167 823 €2 400 €1 499 €5 423 €---
177 979 €2 264 €1 364 €5 715 €---
188 139 €2 124 €1 224 €6 015 €---
198 302 €1 979 €1 079 €6 322 €---
208 468 €1 829 €929 €6 638 €---
218 637 €1 674 €774 €6 963 €---
228 810 €1 514 €614 €7 296 €---
238 986 €1 348 €448 €7 638 €---
249 166 €1 176 €276 €7 989 €---
259 349 €999 €98 €8 350 €---
TOTAL186 176 €86 803 €44 294 €99 373 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 221 €-3 210 €+4 431 €
2+1 221 €0 €+1 221 €
3+1 221 €0 €+1 221 €
4+1 221 €0 €+1 221 €
5+1 221 €+592 €+629 €
6+1 221 €+867 €+354 €
7+1 221 €+934 €+287 €
8+1 221 €+1 003 €+218 €
9+1 221 €+1 074 €+147 €
10+1 221 €+1 147 €+74 €
11+1 221 €+1 222 €-1 €
12+1 221 €+1 299 €-78 €
13+1 221 €+1 378 €-157 €
14+1 221 €+1 459 €-238 €
15+1 221 €+1 542 €-321 €
16+1 221 €+1 627 €-406 €
17+1 221 €+1 715 €-494 €
18+1 221 €+1 804 €-583 €
19+1 221 €+1 897 €-676 €
20+1 221 €+1 991 €-770 €
21+1 221 €+2 089 €-868 €
22+1 221 €+2 189 €-968 €
23+1 221 €+2 291 €-1 070 €
24+1 221 €+2 397 €-1 176 €
25+1 221 €+2 505 €-1 284 €
Total+30 525 €+29 812 €+713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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