Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 134 m²

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface134
Coût Total230 920
Loyer Annuel16 511
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 194 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 447,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse

L'Art de vivre au XVIIIème : Un joyau de 134 m² avec 3 terrasses; Au cœur du centre historique de Narbonne, laissez-vous séduire par le cachet incomparable de cet appartement d'exception, présenté par Myriam Magne Immobilier. Situé au premier étage d'un magnifique immeuble du XVIIIème siècle, ce bien de 134 m² environ incarne le charme de l'ancien : hauts plafonds, salon chaleureux avec cheminée et volumes généreux. L'Espace Vie : Une entrée spacieuse mène à un double séjour lumineux. La cuisine indépendante, véritable page blanche, n'attend que votre projet pour devenir le cœur de la maison. Le Côté Nuit : Deux chambres, dont une suite parentale avec rangements. L'Atout Rare : Non pas une, mais trois terrasses exposées plein Est, pour vos petits-déjeuners au soleil, ainsi qu'une place de parking (un luxe absolu en centre-ville). Ce bien à rénover est idéal pour les amoureux de rénovation souhaitant créer un lieu unique. Commission agence à la charge du vendeur. Prix net hors frais notariés, d'enregistrement et de publicité foncière. Bien proposé par L'Agence Myriam Magne Immobilier à Narbonne - Réf. 1646 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur www.georisques.gouv.fr Voir plus

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.172093, 3.034084
Total : 230 920
Prix d'acquisition : 194 000
Travaux : 21 400
Valeur du bien : 215 400
Frais de notaire : 15 520
Coût estimé : 15 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1376€/mois
Loyer annuel estimé : 16511€/an
Fourchette totale : 1100€ - 1721€/mois
Fourchette annuelle : 13198€ - 20655€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 035,35 €/m²
Basé sur :696 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :272 737
Prix d'achat :194 000
Décote à l'achat :-78 737 (-28.9%)
Marge achat-revente :41 817€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 143,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 211,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 187,73
Coût de l'assurance :20 205,50
Taxe foncière : 1 651,08€/an
Soit par mois : 137,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 375,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 373,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500
    Salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 511 €/an
Calcul : 1 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 751 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 920 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 651 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 911
Revenus locatifs : +16 511
Charges déductibles : -31 911
Résultat foncier Année 1 : -15 400(Déficit de 15 400 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 700
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 511 €/an
Revenus locatifs : +16 511
Charges déductibles : -10 511
Résultat foncier Années 2+ : 6 000 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4699.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 51131 9187 759-15 40710 700 €4 707 €4 707 €
216 84110 3127 5536 529---
317 17810 0997 3407 079---
417 5219 8797 1197 643---
517 8729 6506 8918 221---
618 2299 4146 6558 815---
718 5949 1706 4119 424---
818 9668 9186 15810 048---
919 3458 6565 89710 689---
1019 7328 3865 62711 346---
1120 1278 1075 34712 020---
1220 5297 8175 05812 712---
1320 9407 5184 75913 422---
1421 3597 2084 44914 150---
1521 7866 8884 12914 898---
1622 2216 5573 79715 665---
1722 6666 2143 45416 452---
1823 1195 8593 10017 260---
1923 5825 4922 73318 089---
2024 0535 1132 35318 941---
2124 5344 7201 96119 814---
2225 0254 3141 55420 711---
2325 5253 8931 13421 632---
2426 0363 45969922 577---
2526 5573 00924923 548---
TOTAL528 847202 570112 188326 27610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 276
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 467 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 467-3 210+6 677
2+3 467+546+2 921
3+3 467+2 124+1 343
4+3 467+2 293+1 174
5+3 467+2 466+1 001
6+3 467+2 644+823
7+3 467+2 827+640
8+3 467+3 014+453
9+3 467+3 207+260
10+3 467+3 404+63
11+3 467+3 606-139
12+3 467+3 814-347
13+3 467+4 027-560
14+3 467+4 245-778
15+3 467+4 469-1 002
16+3 467+4 699-1 232
17+3 467+4 936-1 469
18+3 467+5 178-1 711
19+3 467+5 427-1 960
20+3 467+5 682-2 215
21+3 467+5 944-2 477
22+3 467+6 213-2 746
23+3 467+6 490-3 023
24+3 467+6 773-3 306
25+3 467+7 064-3 597
Total+86 675+97 883+-11 208
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →