Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSaint-Girons (09)
Surface37m²
Coût Total99 400€
Loyer Annuel4 939€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 216,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, 1 parking: Garage, Pas de cave

Opportunité : Appartement T2 avec Garage et accès privilégié - Idéal Primo-Accédant ou Investisseur ! Venez découvrir cet appartement T2 d'environ 37 m² habitables, bénéficiant d'une situation géographique privilégiée proche de toutes commodités. Le chauffage et la production d'eau chaude sont inclus dans les charges. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.982943, 1.168675
Total : 99 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 50 800€
Valeur du bien : 95 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 13.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 412€/mois
Loyer annuel estimé : 4939€/an
Fourchette totale : 334€ - 507€/mois
Fourchette annuelle : 4010€ - 6084€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 381,05 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :51 099 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-6 099€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-48 301€ (-94.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :37,28€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 530,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 450,46€
Coût de l'assurance :11 182,50€
Taxe foncière : 493,95€/an
Soit par mois : 41,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 134,58€/mois
Soit par an : 1 615,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 411,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 705,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-294,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800 €(1 373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Girons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 939 €/an
Calcul : 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 347 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 400 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 494 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 615 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 703 €
Revenus locatifs : +4 939 €
Charges déductibles : -56 703 €
Résultat foncier Année 1 : -51 763 €(Déficit de 51 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 903 €/an
Revenus locatifs : +4 939 €
Charges déductibles : -5 903 €
Résultat foncier Années 2+ : -963 €/an(Déficit de 963 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30363.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 939 €56 706 €3 350 €-51 766 €21 400 €30 366 €30 366 €
25 038 €5 817 €3 261 €-779 €779 €-30 366 €
35 139 €5 725 €3 169 €-586 €586 €-30 366 €
45 242 €5 630 €3 074 €-388 €388 €-30 366 €
55 347 €5 532 €2 976 €-185 €185 €-30 366 €
65 454 €5 430 €2 874 €24 €--30 343 €
75 563 €5 325 €2 768 €238 €--30 105 €
85 674 €5 216 €2 659 €458 €--29 647 €
95 787 €5 103 €2 547 €684 €--28 962 €
105 903 €4 986 €2 430 €917 €--28 045 €
116 021 €4 866 €2 309 €1 156 €--26 890 €
126 142 €4 741 €2 185 €1 401 €---
136 264 €4 612 €2 055 €1 653 €---
146 390 €4 478 €1 922 €1 912 €---
156 518 €4 340 €1 783 €2 178 €---
166 648 €4 197 €1 640 €2 451 €---
176 781 €4 049 €1 492 €2 732 €---
186 916 €3 895 €1 339 €3 021 €---
197 055 €3 737 €1 181 €3 318 €---
207 196 €3 573 €1 017 €3 623 €---
217 340 €3 403 €847 €3 936 €---
227 487 €3 228 €672 €4 259 €---
237 636 €3 046 €490 €4 590 €---
247 789 €2 858 €302 €4 931 €---
257 945 €2 664 €108 €5 281 €---
TOTAL158 213 €163 157 €48 450 €-4 943 €23 338 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 002 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 037 €-6 420 €+7 457 €
2+1 037 €-234 €+1 271 €
3+1 037 €-176 €+1 213 €
4+1 037 €-116 €+1 153 €
5+1 037 €-56 €+1 093 €
6+1 037 €0 €+1 037 €
7+1 037 €0 €+1 037 €
8+1 037 €0 €+1 037 €
9+1 037 €0 €+1 037 €
10+1 037 €0 €+1 037 €
11+1 037 €0 €+1 037 €
12+1 037 €+420 €+617 €
13+1 037 €+496 €+541 €
14+1 037 €+574 €+463 €
15+1 037 €+653 €+384 €
16+1 037 €+735 €+302 €
17+1 037 €+820 €+217 €
18+1 037 €+906 €+131 €
19+1 037 €+995 €+42 €
20+1 037 €+1 087 €-50 €
21+1 037 €+1 181 €-144 €
22+1 037 €+1 278 €-241 €
23+1 037 €+1 377 €-340 €
24+1 037 €+1 479 €-442 €
25+1 037 €+1 584 €-547 €
Total+25 925 €+6 584 €+19 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →