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Appartement à vendre

VilleGien (45)
Surface71.29m²
Coût Total110 214€
Loyer Annuel8 453€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 800 €
Surface : 71.29 m²
Prix au m² : 782,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 15 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Pas de cave, Non meublé

Commerces et écoles à proximité pour cet appartement en Résidence, situé au 1er étage de 71 m2 comprenant : Entrée, cuisine, 2 chambres, couloir, dressing, salle de bains, séjour-salon et wc. Cave et stationnement.

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.691332, 2.619401
Total : 110 214€
Prix d'acquisition : 55 800€
Travaux : 49 950€
Valeur du bien : 105 750€
Frais de notaire : 4 464€
Coût estimé : 4 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.29m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8453€/an
Fourchette totale : 569€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6832€ - 10460€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 215,91 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 682 €
Prix d'achat :55 800 €
Décote à l'achat :-30 882€ (-35.6%)
Marge achat-revente :-23 532€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 214€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 585,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 668,05€
Coût de l'assurance :9 643,72€
Taxe foncière : 845,35€/an
Soit par mois : 70,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 71.29 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les espaces d'entrée et couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 950 €(701 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (comprend l'installation)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (comprend la pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (comprend l'installation)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (comprend l'installation des meubles et électroménager)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (comprend la plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose revêtement sol chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (comprend la pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (comprend la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (comprend la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds entrée et couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (comprend la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 453 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 214 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 012 €
Revenus locatifs : +8 453 €
Charges déductibles : -55 012 €
Résultat foncier Année 1 : -46 559 €(Déficit de 46 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 062 €/an
Revenus locatifs : +8 453 €
Charges déductibles : -5 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25158.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 270 €(65% de 55 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 319 €/an
Calcul : 36 270 € × 3,636% = 1 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 453 €55 016 €3 835 €-46 562 €21 400 €25 162 €25 162 €
28 623 €4 966 €3 734 €3 657 €--21 505 €
38 795 €4 862 €3 631 €3 933 €--17 572 €
48 971 €4 754 €3 523 €4 217 €--13 355 €
59 150 €4 643 €3 412 €4 507 €--8 848 €
69 333 €4 528 €3 297 €4 806 €--4 042 €
79 520 €4 408 €3 177 €5 112 €---
89 710 €4 284 €3 053 €5 426 €---
99 905 €4 156 €2 925 €5 748 €---
1010 103 €4 024 €2 793 €6 079 €---
1110 305 €3 886 €2 655 €6 419 €---
1210 511 €3 744 €2 513 €6 767 €---
1310 721 €3 596 €2 365 €7 125 €---
1410 935 €3 444 €2 212 €7 492 €---
1511 154 €3 285 €2 054 €7 869 €---
1611 377 €3 121 €1 890 €8 256 €---
1711 605 €2 952 €1 721 €8 653 €---
1811 837 €2 776 €1 545 €9 061 €---
1912 074 €2 594 €1 363 €9 480 €---
2012 315 €2 405 €1 174 €9 910 €---
2112 561 €2 210 €979 €10 352 €---
2212 813 €2 007 €776 €10 805 €---
2313 069 €1 798 €567 €11 271 €---
2413 330 €1 581 €350 €11 750 €---
2513 597 €1 356 €125 €12 241 €---
TOTAL270 767 €136 395 €55 668 €134 372 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 775 €-6 420 €+8 195 €
2+1 775 €0 €+1 775 €
3+1 775 €0 €+1 775 €
4+1 775 €0 €+1 775 €
5+1 775 €0 €+1 775 €
6+1 775 €0 €+1 775 €
7+1 775 €+321 €+1 454 €
8+1 775 €+1 628 €+147 €
9+1 775 €+1 724 €+51 €
10+1 775 €+1 824 €-49 €
11+1 775 €+1 926 €-151 €
12+1 775 €+2 030 €-255 €
13+1 775 €+2 137 €-362 €
14+1 775 €+2 248 €-473 €
15+1 775 €+2 361 €-586 €
16+1 775 €+2 477 €-702 €
17+1 775 €+2 596 €-821 €
18+1 775 €+2 718 €-943 €
19+1 775 €+2 844 €-1 069 €
20+1 775 €+2 973 €-1 198 €
21+1 775 €+3 105 €-1 330 €
22+1 775 €+3 242 €-1 467 €
23+1 775 €+3 381 €-1 606 €
24+1 775 €+3 525 €-1 750 €
25+1 775 €+3 672 €-1 897 €
Total+44 375 €+40 312 €+4 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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