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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-Valmeroux (15)
Surface114m²
Coût Total175 720€
Loyer Annuel8 665€
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 815,79 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 5 chambres, 1 parking: Garage

Grande maison de lotissement à rénover avec appartement indépendant, verger, grand garage et puits. - Dans un village historique du Cantal, au cœur du pays de Salers et dans un lotissement, bon rapport qualité/prix pour cette grande maison de lotissement pratique, son appartement indépendant et son verger.

Ville : Saint-Martin-Valmeroux
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15140
Coordonnées : 45.122783, 2.444964
Total : 175 720€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 75 280€
Valeur du bien : 168 280€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8665€/an
Fourchette totale : 560€ - 931€/mois
Fourchette annuelle : 6721€ - 11171€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :961,5 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :109 611 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-16 611€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-66 109€ (-60.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 915,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 651,06€
Coût de l'assurance :13 179,00€
Taxe foncière : 866,53€/an
Soit par mois : 72,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 722,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-265,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 667 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et l'insert bois existant
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (114 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 36 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et ajout de 5 prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 280 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:5 060€
    Isolation combles: 114 m² × 40€/m² = 4560€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 020€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 70€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 500€
  • Second œuvre - Électricité générale:1 600€
    Tableau électrique: 800€, Ajout de 5 prises: 5 × 80€ = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Second œuvre - Plomberie générale:2 400€
    Mise aux normes plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 665 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 720 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 590 €
Revenus locatifs : +8 665 €
Charges déductibles : -82 590 €
Résultat foncier Année 1 : -73 924 €(Déficit de 73 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 310 €/an
Revenus locatifs : +8 665 €
Charges déductibles : -7 310 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52524.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 665 €82 595 €5 922 €-73 930 €21 400 €52 530 €52 530 €
28 839 €7 158 €5 765 €1 680 €--50 850 €
39 015 €6 996 €5 602 €2 019 €--48 830 €
49 196 €6 828 €5 434 €2 368 €--46 462 €
59 380 €6 654 €5 260 €2 726 €--43 737 €
69 567 €6 474 €5 080 €3 093 €--40 644 €
79 758 €6 288 €4 894 €3 471 €--37 173 €
89 954 €6 095 €4 701 €3 859 €--33 314 €
910 153 €5 896 €4 502 €4 257 €--29 057 €
1010 356 €5 690 €4 296 €4 666 €--24 391 €
1110 563 €5 476 €4 083 €5 087 €--19 305 €
1210 774 €5 256 €3 862 €5 519 €---
1310 990 €5 027 €3 634 €5 962 €---
1411 209 €4 791 €3 397 €6 418 €---
1511 434 €4 546 €3 153 €6 887 €---
1611 662 €4 294 €2 900 €7 369 €---
1711 896 €4 032 €2 638 €7 864 €---
1812 133 €3 761 €2 367 €8 372 €---
1912 376 €3 481 €2 087 €8 895 €---
2012 624 €3 191 €1 797 €9 432 €---
2112 876 €2 891 €1 498 €9 985 €---
2213 134 €2 581 €1 187 €10 553 €---
2313 396 €2 260 €866 €11 136 €---
2413 664 €1 928 €534 €11 736 €---
2513 938 €1 584 €191 €12 353 €---
TOTAL277 551 €195 773 €85 651 €81 777 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 820 €-6 420 €+8 240 €
2+1 820 €0 €+1 820 €
3+1 820 €0 €+1 820 €
4+1 820 €0 €+1 820 €
5+1 820 €0 €+1 820 €
6+1 820 €0 €+1 820 €
7+1 820 €0 €+1 820 €
8+1 820 €0 €+1 820 €
9+1 820 €0 €+1 820 €
10+1 820 €0 €+1 820 €
11+1 820 €0 €+1 820 €
12+1 820 €+1 656 €+164 €
13+1 820 €+1 789 €+31 €
14+1 820 €+1 926 €-106 €
15+1 820 €+2 066 €-246 €
16+1 820 €+2 211 €-391 €
17+1 820 €+2 359 €-539 €
18+1 820 €+2 512 €-692 €
19+1 820 €+2 669 €-849 €
20+1 820 €+2 830 €-1 010 €
21+1 820 €+2 995 €-1 175 €
22+1 820 €+3 166 €-1 346 €
23+1 820 €+3 341 €-1 521 €
24+1 820 €+3 521 €-1 701 €
25+1 820 €+3 706 €-1 886 €
Total+45 500 €+30 325 €+15 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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