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Appartement 2 pièces 50 m²

VilleVitry-le-François (51)
Surface50m²
Coût Total70 560€
Loyer Annuel6 308€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 140 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m²

T2 au 2ème étage d'un immeuble situé secteur gare à 2 minutes du centre ville.

Ce bien est composé d'une pièce de vie avec une cuisine aménagée, un cellier, une salle de bains avec WC, une chambre et un grenier aménageable.

Apparteemnt refait a neuf.

Parfait pour premeir achat ou investisseur.

Frais de copropriété faible : 377€/ trismestre.

N'hésitez à nous contacter pour plus d'informations.

Surface : 50 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/03/2026

Consommation énergie primaire : 306 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 790 € et 1 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vitry-le-François
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51300
Coordonnées : 48.718323, 4.589693
Total : 70 560€
Prix d'acquisition : 57 000€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 66 000€
Frais de notaire : 4 560€
Coût estimé : 4 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6308€/an
Fourchette totale : 433€ - 638€/mois
Fourchette annuelle : 5195€ - 7659€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :860,74 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 037 €
Prix d'achat :57 000 €
Décote à l'achat :+13 963€ (+32.4%)
Marge achat-revente :-27 523€ (-63.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :344,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 365,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 818,88€
Coût de l'assurance :6 174,00€
Taxe foncière : 630,80€/an
Soit par mois : 52,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,67€/mois
Soit par an : 1 508,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 525,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 308 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 631 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 508 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 663 €
Revenus locatifs : +6 308 €
Charges déductibles : -13 663 €
Résultat foncier Année 1 : -7 355 €(Déficit de 7 355 €)
Imputable sur revenu global : 7 355 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 663 €/an
Revenus locatifs : +6 308 €
Charges déductibles : -4 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 645 €/an
Prix d'achat du bien : 57 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050 €(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 308 €13 665 €2 280 €-7 358 €7 358 €--
26 434 €4 604 €2 218 €1 830 €---
36 563 €4 540 €2 154 €2 023 €---
46 694 €4 474 €2 089 €2 220 €---
56 828 €4 407 €2 021 €2 421 €---
66 964 €4 336 €1 951 €2 628 €---
77 104 €4 264 €1 878 €2 840 €---
87 246 €4 189 €1 803 €3 057 €---
97 391 €4 112 €1 726 €3 279 €---
107 539 €4 032 €1 646 €3 507 €---
117 689 €3 949 €1 563 €3 740 €---
127 843 €3 864 €1 478 €3 980 €---
138 000 €3 775 €1 390 €4 225 €---
148 160 €3 684 €1 298 €4 476 €---
158 323 €3 590 €1 204 €4 733 €---
168 490 €3 493 €1 107 €4 997 €---
178 659 €3 392 €1 006 €5 267 €---
188 833 €3 288 €903 €5 544 €---
199 009 €3 181 €795 €5 828 €---
209 190 €3 070 €684 €6 119 €---
219 373 €2 956 €570 €6 418 €---
229 561 €2 837 €451 €6 723 €---
239 752 €2 715 €329 €7 037 €---
249 947 €2 589 €203 €7 358 €---
2510 146 €2 458 €72 €7 688 €---
TOTAL202 046 €101 464 €32 819 €100 582 €7 358 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 207 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 325 €-2 207 €+3 532 €
2+1 325 €+549 €+776 €
3+1 325 €+607 €+718 €
4+1 325 €+666 €+659 €
5+1 325 €+726 €+599 €
6+1 325 €+788 €+537 €
7+1 325 €+852 €+473 €
8+1 325 €+917 €+408 €
9+1 325 €+984 €+341 €
10+1 325 €+1 052 €+273 €
11+1 325 €+1 122 €+203 €
12+1 325 €+1 194 €+131 €
13+1 325 €+1 267 €+58 €
14+1 325 €+1 343 €-18 €
15+1 325 €+1 420 €-95 €
16+1 325 €+1 499 €-174 €
17+1 325 €+1 580 €-255 €
18+1 325 €+1 663 €-338 €
19+1 325 €+1 748 €-423 €
20+1 325 €+1 836 €-511 €
21+1 325 €+1 925 €-600 €
22+1 325 €+2 017 €-692 €
23+1 325 €+2 111 €-786 €
24+1 325 €+2 208 €-883 €
25+1 325 €+2 306 €-981 €
Total+33 125 €+30 175 €+2 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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