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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleVillepinte (11)
Surface110m²
Coût Total157 226€
Loyer Annuel9 726€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 883,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, Surface de 110 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, 1 Box, 2 Parkings, Terrain de 140 m²

Axe Castelnaudary-Carcassonne dans un village avec commerces.  Cette maison en pierres est en bon état et très lumineuse avec pièce à vivre ouvert sur la cuisine, cellier, trois chambres salle d'eau et 2 WC.  Garage attenant et jardin et dépendance juste derrière la maison. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villepinte
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11150
Coordonnées : 43.287050, 2.079090
Total : 157 226€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 52 250€
Valeur du bien : 149 450€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 811€/mois
Loyer annuel estimé : 9726€/an
Fourchette totale : 608€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 7294€ - 12969€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 226€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :45,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 148,90€
Coût de l'assurance :13 757,28€
Taxe foncière : 972,62€/an
Soit par mois : 81,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 810,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'éclairage.
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 250 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1100€ = 15400€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (installation incluse)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 726 €/an
Calcul : 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 226 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 973 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 160 €
Revenus locatifs : +9 726 €
Charges déductibles : -59 160 €
Résultat foncier Année 1 : -49 434 €(Déficit de 49 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 910 €/an
Revenus locatifs : +9 726 €
Charges déductibles : -6 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28033.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 726 €59 165 €5 392 €-49 439 €21 400 €28 039 €28 039 €
29 921 €6 773 €5 250 €3 147 €--24 891 €
310 119 €6 626 €5 103 €3 493 €--21 399 €
410 322 €6 474 €4 951 €3 847 €--17 551 €
510 528 €6 317 €4 794 €4 211 €--13 341 €
610 739 €6 154 €4 631 €4 584 €--8 756 €
710 953 €5 985 €4 463 €4 968 €--3 788 €
811 172 €5 811 €4 288 €5 362 €---
911 396 €5 630 €4 107 €5 766 €---
1011 624 €5 443 €3 920 €6 181 €---
1111 856 €5 249 €3 726 €6 607 €---
1212 093 €5 049 €3 526 €7 045 €---
1312 335 €4 841 €3 318 €7 494 €---
1412 582 €4 626 €3 103 €7 956 €---
1512 834 €4 403 €2 881 €8 430 €---
1613 090 €4 173 €2 650 €8 917 €---
1713 352 €3 935 €2 412 €9 417 €---
1813 619 €3 688 €2 165 €9 931 €---
1913 891 €3 432 €1 909 €10 459 €---
2014 169 €3 167 €1 644 €11 002 €---
2114 453 €2 893 €1 371 €11 559 €---
2214 742 €2 610 €1 087 €12 132 €---
2315 037 €2 316 €793 €12 720 €---
2415 337 €2 012 €489 €13 325 €---
2515 644 €1 698 €175 €13 946 €---
TOTAL311 533 €168 472 €78 149 €143 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 043 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 043 €-6 420 €+8 463 €
2+2 043 €0 €+2 043 €
3+2 043 €0 €+2 043 €
4+2 043 €0 €+2 043 €
5+2 043 €0 €+2 043 €
6+2 043 €0 €+2 043 €
7+2 043 €0 €+2 043 €
8+2 043 €+472 €+1 571 €
9+2 043 €+1 730 €+313 €
10+2 043 €+1 854 €+189 €
11+2 043 €+1 982 €+61 €
12+2 043 €+2 113 €-70 €
13+2 043 €+2 248 €-205 €
14+2 043 €+2 387 €-344 €
15+2 043 €+2 529 €-486 €
16+2 043 €+2 675 €-632 €
17+2 043 €+2 825 €-782 €
18+2 043 €+2 979 €-936 €
19+2 043 €+3 138 €-1 095 €
20+2 043 €+3 301 €-1 258 €
21+2 043 €+3 468 €-1 425 €
22+2 043 €+3 640 €-1 597 €
23+2 043 €+3 816 €-1 773 €
24+2 043 €+3 998 €-1 955 €
25+2 043 €+4 184 €-2 141 €
Total+51 075 €+42 919 €+8 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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