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maison vente 7 pieces prunay belleville 240m2

Bien expiré
VillePrunay-Belleville (10)
Surface240m²
Coût Total274 920€
Loyer Annuel23 167€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 995,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Longère de Caractère à Prunay-Belleville. Nichée au cœur de la paisible commune de Prunay-Belleville, cette magnifique longère pleine de charme est une véritable pépite ayant traversé les années avec élégance. Cette demeure propose un espace de vie généreux et chaleureux, idéal pour une famille en quête d'authenticité et de confort.

La longère s'étend sur une surface de 240 m² offrant de vastes espaces répartis harmonieusement, comprenant au rez-de-chaussée:

  • une très belle entrée
  • une cuisine en chêne massif aménagée et équipée
  • un salon/ séjour de 50m² belle pièce de vie traversante et lumineuse
  • une grande chambre
  • un bureau ou a aménagée selon vos besoins (salle de jeu, chambre etc)
  • une salle de douche avec double vasque
  • un wc indépendant
  • une buanderie avec grand placards

A l'étage :

  • 3 grandes chambres
  • une salle d'eau
  • un wc indépendant
  • important volume suplémentaire laissant de nombreuses possibilités d'aménagement

Confort :

  • au rdc double vitrage, volets roulants électrique
  • chaudiére Viessman au fioul reconnue pour sa fiabilité

Côté extérieur :

  • une cave voutée
  • double garage
  • ancien bâtiment agricole d'environ 130m² idéal pour stockage, atelier, ou projet d'aménagement
  • terrain 946 m² avec un potentiel d'agrandissement extérieur grâce à une possibilité d'augmenter la superficie

Cette longère est une perle rare sur le marché et sa condition générale très bonne ravira les amateurs d'authenticité et de charme. Une visite s'impose pour découvrir cette demeure d'exception.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 198 et classe CLIMAT E indice 55. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Emeline Dinet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 897391132, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Prunay-Belleville
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10350
Total : 274 920€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 16 800€
Valeur du bien : 255 800€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1931€/mois
Loyer annuel estimé : 23167€/an
Fourchette totale : 1532€ - 2432€/mois
Fourchette annuelle : 18390€ - 29185€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,59 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :304 942 €
Prix d'achat :239 000 €
Décote à l'achat :-65 942€ (-21.6%)
Marge achat-revente :30 022€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 376,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 456,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 974,30€
Coût de l'assurance :24 055,50€
Taxe foncière : 2 316,68€/an
Soit par mois : 193,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 930,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :281,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et conformité des évacuations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Amélioration esthétique
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:16 800€
    Isolation des combles: 240 m² × 70€/m² = 16800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 167 €/an
Calcul : 1 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 580 €
Revenus locatifs : +23 167 €
Charges déductibles : -29 580 €
Résultat foncier Année 1 : -6 414 €(Déficit de 6 414 €)
Imputable sur revenu global : 6 414 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 780 €/an
Revenus locatifs : +23 167 €
Charges déductibles : -12 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 386 €/an
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 167 €29 589 €9 511 €-6 423 €6 423 €--
223 630 €12 540 €9 261 €11 090 €---
324 103 €12 282 €9 003 €11 820 €---
424 585 €12 015 €8 736 €12 570 €---
525 077 €11 738 €8 459 €13 338 €---
625 578 €11 452 €8 173 €14 126 €---
726 090 €11 155 €7 876 €14 934 €---
826 611 €10 848 €7 569 €15 764 €---
927 144 €10 530 €7 251 €16 614 €---
1027 686 €10 200 €6 921 €17 486 €---
1128 240 €9 859 €6 580 €18 381 €---
1228 805 €9 505 €6 227 €19 300 €---
1329 381 €9 139 €5 861 €20 242 €---
1429 969 €8 761 €5 482 €21 208 €---
1530 568 €8 368 €5 089 €22 200 €---
1631 179 €7 962 €4 683 €23 218 €---
1731 803 €7 541 €4 262 €24 262 €---
1832 439 €7 105 €3 826 €25 334 €---
1933 088 €6 654 €3 375 €26 434 €---
2033 750 €6 186 €2 907 €27 563 €---
2134 425 €5 702 €2 423 €28 722 €---
2235 113 €5 201 €1 922 €29 912 €---
2335 815 €4 682 €1 403 €31 133 €---
2436 532 €4 144 €866 €32 387 €---
2537 262 €3 588 €309 €33 675 €---
TOTAL742 040 €236 747 €137 974 €505 293 €6 423 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 927 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 865 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 865 €-1 927 €+6 792 €
2+4 865 €+3 327 €+1 538 €
3+4 865 €+3 546 €+1 319 €
4+4 865 €+3 771 €+1 094 €
5+4 865 €+4 001 €+864 €
6+4 865 €+4 238 €+627 €
7+4 865 €+4 480 €+385 €
8+4 865 €+4 729 €+136 €
9+4 865 €+4 984 €-119 €
10+4 865 €+5 246 €-381 €
11+4 865 €+5 514 €-649 €
12+4 865 €+5 790 €-925 €
13+4 865 €+6 072 €-1 207 €
14+4 865 €+6 362 €-1 497 €
15+4 865 €+6 660 €-1 795 €
16+4 865 €+6 965 €-2 100 €
17+4 865 €+7 279 €-2 414 €
18+4 865 €+7 600 €-2 735 €
19+4 865 €+7 930 €-3 065 €
20+4 865 €+8 269 €-3 404 €
21+4 865 €+8 617 €-3 752 €
22+4 865 €+8 974 €-4 109 €
23+4 865 €+9 340 €-4 475 €
24+4 865 €+9 716 €-4 851 €
25+4 865 €+10 102 €-5 237 €
Total+121 625 €+151 588 €+-29 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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