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maison vente 7 pieces prunay belleville 240m2

VillePrunay-Belleville (10)
Surface240
Coût Total274 920
Loyer Annuel23 167
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+281
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 995,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Longère de Caractère à Prunay-Belleville. Nichée au cœur de la paisible commune de Prunay-Belleville, cette magnifique longère pleine de charme est une véritable pépite ayant traversé les années avec élégance. Cette demeure propose un espace de vie généreux et chaleureux, idéal pour une famille en quête d'authenticité et de confort.

La longère s'étend sur une surface de 240 m² offrant de vastes espaces répartis harmonieusement, comprenant au rez-de-chaussée:

  • une très belle entrée
  • une cuisine en chêne massif aménagée et équipée
  • un salon/ séjour de 50m² belle pièce de vie traversante et lumineuse
  • une grande chambre
  • un bureau ou a aménagée selon vos besoins (salle de jeu, chambre etc)
  • une salle de douche avec double vasque
  • un wc indépendant
  • une buanderie avec grand placards

A l'étage :

  • 3 grandes chambres
  • une salle d'eau
  • un wc indépendant
  • important volume suplémentaire laissant de nombreuses possibilités d'aménagement

Confort :

  • au rdc double vitrage, volets roulants électrique
  • chaudiére Viessman au fioul reconnue pour sa fiabilité

Côté extérieur :

  • une cave voutée
  • double garage
  • ancien bâtiment agricole d'environ 130m² idéal pour stockage, atelier, ou projet d'aménagement
  • terrain 946 m² avec un potentiel d'agrandissement extérieur grâce à une possibilité d'augmenter la superficie

Cette longère est une perle rare sur le marché et sa condition générale très bonne ravira les amateurs d'authenticité et de charme. Une visite s'impose pour découvrir cette demeure d'exception.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 198 et classe CLIMAT E indice 55. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Emeline Dinet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 897391132, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Prunay-Belleville
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10350
Total : 274 920
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 16 800
Valeur du bien : 255 800
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1931€/mois
Loyer annuel estimé : 23167€/an
Fourchette totale : 1532€ - 2432€/mois
Fourchette annuelle : 18390€ - 29185€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,59 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :304 942
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :-65 942 (-21.6%)
Marge achat-revente :30 022€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 376,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 456,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 974,30
Coût de l'assurance :24 055,50
Taxe foncière : 2 316,68€/an
Soit par mois : 193,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 930,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 649,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :281,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer l'absence de plomb et conformité des évacuations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Amélioration esthétique
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:16 800
    Isolation des combles: 240 m² × 70€/m² = 16800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 167 €/an
Calcul : 1 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 920 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 580
Revenus locatifs : +23 167
Charges déductibles : -29 580
Résultat foncier Année 1 : -6 414(Déficit de 6 414 €)
Imputable sur revenu global : 6 414
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 780 €/an
Revenus locatifs : +23 167
Charges déductibles : -12 780
Résultat foncier Années 2+ : 10 386 €/an
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 16729 5899 511-6 4236 423 €--
223 63012 5409 26111 090---
324 10312 2829 00311 820---
424 58512 0158 73612 570---
525 07711 7388 45913 338---
625 57811 4528 17314 126---
726 09011 1557 87614 934---
826 61110 8487 56915 764---
927 14410 5307 25116 614---
1027 68610 2006 92117 486---
1128 2409 8596 58018 381---
1228 8059 5056 22719 300---
1329 3819 1395 86120 242---
1429 9698 7615 48221 208---
1530 5688 3685 08922 200---
1631 1797 9624 68323 218---
1731 8037 5414 26224 262---
1832 4397 1053 82625 334---
1933 0886 6543 37526 434---
2033 7506 1862 90727 563---
2134 4255 7022 42328 722---
2235 1135 2011 92229 912---
2335 8154 6821 40331 133---
2436 5324 14486632 387---
2537 2623 58830933 675---
TOTAL742 040236 747137 974505 2936 423Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 927
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 293
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 865 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 865-1 927+6 792
2+4 865+3 327+1 538
3+4 865+3 546+1 319
4+4 865+3 771+1 094
5+4 865+4 001+864
6+4 865+4 238+627
7+4 865+4 480+385
8+4 865+4 729+136
9+4 865+4 984-119
10+4 865+5 246-381
11+4 865+5 514-649
12+4 865+5 790-925
13+4 865+6 072-1 207
14+4 865+6 362-1 497
15+4 865+6 660-1 795
16+4 865+6 965-2 100
17+4 865+7 279-2 414
18+4 865+7 600-2 735
19+4 865+7 930-3 065
20+4 865+8 269-3 404
21+4 865+8 617-3 752
22+4 865+8 974-4 109
23+4 865+9 340-4 475
24+4 865+9 716-4 851
25+4 865+10 102-5 237
Total+121 625+151 588+-29 963
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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