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Immeuble - 8 pièce(s) - 130 m²

VilleAigle, Chandai, Crulai, Saint-martin-d'Écublei, Saint-michel-tuboeuf, Saint-ouen-sur-iton, Saint-sulpice-sur-risle, Saint-symphorien-des-bruyères, Vitrai-sous-laigle (61)
Surface130m²
Coût Total201 540€
Loyer Annuel11 275€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 907,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NEYT immobilier vous propose la réf 4866 : L'AIGLE, quasi centre, ENSEMBLE IMMOBILIER / IMMEUBLE, pour INVESTISSEMENT LOCATIF intérressant : 2 APPARTEMENTS de 65 m² chacuns avec la même configuration , un au rez de chaussée et le second au 1er étage .De type F4, ils se composent chacuns de : Entrée, séjour, cuisine, 3 chambres, salle d'eau, wc. Chauffage central gaz de ville ( une chaudière par appartement )Des travaux de rafraichissements sont à prévoir ( amélioration énérgétique..)TERRAIN autour,Sur 465 m².BELLE OPPORTUNITÉ pour investir ! Prix : 118 000 € **Honoraires à la charge du vendeur- Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 3820 € et 5210 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris)

Ville : Aigle, Chandai, Crulai, Saint-martin-d'Écublei, Saint-michel-tuboeuf, Saint-ouen-sur-iton, Saint-sulpice-sur-risle, Saint-symphorien-des-bruyères, Vitrai-sous-laigle
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61300
Total : 201 540€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 74 100€
Valeur du bien : 192 100€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11275€/an
Fourchette totale : 761€ - 1160€/mois
Fourchette annuelle : 9131€ - 13922€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :359,39 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :46 720 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :+71 280€ (+152.6%)
Marge achat-revente :-154 820€ (-331.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 740,32€
Coût de l'assurance :17 634,75€
Taxe foncière : 1 127,47€/an
Soit par mois : 93,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 939,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 137,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière
Quantité: 2 chaudières (1 par appartement)
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres (2 par appartement)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour chaque appartement
Quantité: 2 chauffe-eaux (1 par appartement)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et réfection de la plomberie
Quantité: cuisine complète pour 2 appartements
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage dans les salles de bain
Quantité: salle de bain complète pour 2 appartements
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et traitement des traces d'humidité sur les murs du salon
Quantité: 2 salons (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 100 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Chaudière à gaz à condensation: 2 chaudières × 5200€/chaudière = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€/fenêtre = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2 chauffe-eaux × 3000€/chauffe-eau = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 2 cuisines × 11000€/cuisine = 22000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€/salle de bain = 24000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Revêtement de sol et peinture: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 700€
    Peinture salon: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 275 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 127 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 438 €
Revenus locatifs : +11 275 €
Charges déductibles : -82 438 €
Résultat foncier Année 1 : -71 163 €(Déficit de 71 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 338 €/an
Revenus locatifs : +11 275 €
Charges déductibles : -8 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 937 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49763.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 275 €82 444 €6 511 €-71 170 €21 400 €49 770 €49 770 €
211 500 €8 168 €6 335 €3 332 €--46 438 €
311 730 €7 987 €6 154 €3 744 €--42 694 €
411 965 €7 799 €5 966 €4 166 €--38 528 €
512 204 €7 605 €5 772 €4 599 €--33 929 €
612 448 €7 404 €5 571 €5 044 €--28 885 €
712 697 €7 197 €5 364 €5 500 €--23 385 €
812 951 €6 983 €5 150 €5 968 €--17 417 €
913 210 €6 762 €4 929 €6 448 €--10 969 €
1013 474 €6 534 €4 701 €6 941 €--4 028 €
1113 744 €6 298 €4 465 €7 446 €---
1214 019 €6 054 €4 221 €7 965 €---
1314 299 €5 802 €3 969 €8 497 €---
1414 585 €5 541 €3 709 €9 044 €---
1514 877 €5 272 €3 440 €9 604 €---
1615 174 €4 995 €3 162 €10 180 €---
1715 478 €4 707 €2 875 €10 770 €---
1815 787 €4 411 €2 578 €11 377 €---
1916 103 €4 104 €2 271 €11 999 €---
2016 425 €3 788 €1 955 €12 637 €---
2116 754 €3 460 €1 628 €13 293 €---
2217 089 €3 122 €1 290 €13 966 €---
2317 430 €2 773 €940 €14 657 €---
2417 779 €2 412 €579 €15 367 €---
2518 135 €2 039 €207 €16 095 €---
TOTAL361 132 €213 662 €93 740 €147 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 275 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 368 €-6 420 €+8 788 €
2+2 368 €0 €+2 368 €
3+2 368 €0 €+2 368 €
4+2 368 €0 €+2 368 €
5+2 368 €0 €+2 368 €
6+2 368 €0 €+2 368 €
7+2 368 €0 €+2 368 €
8+2 368 €0 €+2 368 €
9+2 368 €0 €+2 368 €
10+2 368 €0 €+2 368 €
11+2 368 €+1 025 €+1 343 €
12+2 368 €+2 389 €-21 €
13+2 368 €+2 549 €-181 €
14+2 368 €+2 713 €-345 €
15+2 368 €+2 881 €-513 €
16+2 368 €+3 054 €-686 €
17+2 368 €+3 231 €-863 €
18+2 368 €+3 413 €-1 045 €
19+2 368 €+3 600 €-1 232 €
20+2 368 €+3 791 €-1 423 €
21+2 368 €+3 988 €-1 620 €
22+2 368 €+4 190 €-1 822 €
23+2 368 €+4 397 €-2 029 €
24+2 368 €+4 610 €-2 242 €
25+2 368 €+4 829 €-2 461 €
Total+59 200 €+44 241 €+14 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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