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Achat appartement

Bien expiré
VilleBennecourt (78)
Surface45m²
Coût Total96 610€
Loyer Annuel7 642€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 555,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Grenier

A quelques pas de la Gare de Bonnières-sur-Seine, appartement T2 de 45.83m² hab. En rez de jardin d'une petite copropriété contenant 10 lots d'habitations, offrant: entrée, WC,  chambre, salle d'eau, séjour, cuisine. Parking privatif, jardin collectif. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site

Ville : Bennecourt
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78270
Coordonnées : 49.051980, 1.582980
Total : 96 610€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 21 010€
Valeur du bien : 91 010€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 14.15€/m²/mois
Fourchette : 11.62€ - 17.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7642€/an
Fourchette totale : 523€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 6277€ - 9303€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 498,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 782,01€
Coût de l'assurance :8 211,85€
Taxe foncière : 764,21€/an
Soit par mois : 63,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 636,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs avec quelques traces nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 010 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 650€ = 3250€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bennecourt (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 642 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 610 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 211 €
Revenus locatifs : +7 642 €
Charges déductibles : -25 211 €
Résultat foncier Année 1 : -17 569 €(Déficit de 17 569 €)
Imputable sur revenu global : 17 569 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 201 €/an
Revenus locatifs : +7 642 €
Charges déductibles : -4 201 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 441 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 642 €25 214 €3 112 €-17 572 €17 572 €--
27 795 €4 120 €3 028 €3 675 €---
37 951 €4 033 €2 941 €3 918 €---
48 110 €3 943 €2 851 €4 166 €---
58 272 €3 851 €2 758 €4 422 €---
68 438 €3 755 €2 662 €4 683 €---
78 606 €3 656 €2 563 €4 951 €---
88 778 €3 553 €2 461 €5 225 €---
98 954 €3 448 €2 355 €5 506 €---
109 133 €3 338 €2 246 €5 795 €---
119 316 €3 225 €2 133 €6 090 €---
129 502 €3 109 €2 016 €6 393 €---
139 692 €2 988 €1 896 €6 704 €---
149 886 €2 864 €1 771 €7 022 €---
1510 084 €2 735 €1 643 €7 348 €---
1610 285 €2 603 €1 510 €7 683 €---
1710 491 €2 465 €1 373 €8 025 €---
1810 701 €2 324 €1 231 €8 377 €---
1910 915 €2 177 €1 085 €8 737 €---
2011 133 €2 026 €933 €9 107 €---
2111 356 €1 870 €777 €9 486 €---
2211 583 €1 708 €616 €9 875 €---
2311 815 €1 542 €449 €10 273 €---
2412 051 €1 369 €277 €10 682 €---
2512 292 €1 191 €99 €11 101 €---
TOTAL244 779 €93 109 €44 782 €151 670 €17 572 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 272 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 605 €-5 272 €+6 877 €
2+1 605 €+1 102 €+503 €
3+1 605 €+1 175 €+430 €
4+1 605 €+1 250 €+355 €
5+1 605 €+1 326 €+279 €
6+1 605 €+1 405 €+200 €
7+1 605 €+1 485 €+120 €
8+1 605 €+1 568 €+37 €
9+1 605 €+1 652 €-47 €
10+1 605 €+1 738 €-133 €
11+1 605 €+1 827 €-222 €
12+1 605 €+1 918 €-313 €
13+1 605 €+2 011 €-406 €
14+1 605 €+2 107 €-502 €
15+1 605 €+2 204 €-599 €
16+1 605 €+2 305 €-700 €
17+1 605 €+2 408 €-803 €
18+1 605 €+2 513 €-908 €
19+1 605 €+2 621 €-1 016 €
20+1 605 €+2 732 €-1 127 €
21+1 605 €+2 846 €-1 241 €
22+1 605 €+2 962 €-1 357 €
23+1 605 €+3 082 €-1 477 €
24+1 605 €+3 204 €-1 599 €
25+1 605 €+3 330 €-1 725 €
Total+40 125 €+45 501 €+-5 376 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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