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Maison 5 pièces 126 m²

VilleNeufchâteau (88)
Surface126m²
Coût Total111 140€
Loyer Annuel10 950€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 630,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 126 m²

Immeuble d'investissement composé de deux appartements au centre ville de Neufchâteau. Au rez-de-chaussée : un appartement de type F1 de 30m², DPE en D. Au premier étage : un appartement de type F4 en triplex de 96m², DPE en D.

En commun : un couloir, une cour intérieur, un débarras et un petit grenier.

Loyer projetés : 300€ HC pour le F1 et 500€ HC pour le F4.

Les deux logements sont actuellement libre, un rafraichissement est favorable pour une remise en location.

Assainissement conforme, toiture en bon état, fenêtres en double vitrage PVC, chauffage électrique et chaudière au gaz de ville.

Pour plus de renseignement vous pouvez contacter votre conseillère Audrey BIENFAIT au [Coordonnées masquées].

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 126 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/08/2026

Consommation énergie primaire : 196 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 162 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 720 € et 3 770 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.359627, 5.693258
Total : 111 140€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 25 280€
Valeur du bien : 104 780€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10950€/an
Fourchette totale : 710€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8522€ - 14069€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.67% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 000 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-25 500€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-6 140€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 107,69€
Coût de l'assurance :9 724,75€
Taxe foncière : 1 094,97€/an
Soit par mois : 91,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :241,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en double vitrage PVC
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Assurer l'étanchéité et l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 280 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 126 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€/fenêtre = 7200€
  • Salle de bain:2 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète = 2500€ (peinture et vérification des équipements inclus)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon:480€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Cuisine:400€
    Peinture des murs et plafonds dans la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 950 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 439 €
Revenus locatifs : +10 950 €
Charges déductibles : -30 439 €
Résultat foncier Année 1 : -19 490 €(Déficit de 19 490 €)
Imputable sur revenu global : 19 490 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 159 €/an
Revenus locatifs : +10 950 €
Charges déductibles : -5 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 790 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 950 €30 443 €3 679 €-19 493 €19 493 €--
211 169 €5 065 €3 581 €6 104 €---
311 392 €4 963 €3 479 €6 429 €---
411 620 €4 858 €3 374 €6 762 €---
511 852 €4 749 €3 265 €7 103 €---
612 089 €4 637 €3 153 €7 453 €---
712 331 €4 520 €3 036 €7 811 €---
812 578 €4 400 €2 916 €8 178 €---
912 829 €4 276 €2 792 €8 553 €---
1013 086 €4 147 €2 663 €8 938 €---
1113 348 €4 015 €2 531 €9 333 €---
1213 615 €3 877 €2 393 €9 737 €---
1313 887 €3 735 €2 251 €10 152 €---
1414 165 €3 588 €2 104 €10 576 €---
1514 448 €3 436 €1 952 €11 012 €---
1614 737 €3 279 €1 795 €11 458 €---
1715 032 €3 117 €1 633 €11 915 €---
1815 332 €2 949 €1 465 €12 383 €---
1915 639 €2 775 €1 291 €12 864 €---
2015 952 €2 595 €1 111 €13 356 €---
2116 271 €2 410 €926 €13 861 €---
2216 596 €2 218 €734 €14 378 €---
2316 928 €2 019 €535 €14 909 €---
2417 267 €1 814 €330 €15 453 €---
2517 612 €1 602 €118 €16 010 €---
TOTAL350 722 €115 487 €53 108 €235 235 €19 493 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 848 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299 €-5 848 €+8 147 €
2+2 299 €+1 831 €+468 €
3+2 299 €+1 929 €+370 €
4+2 299 €+2 029 €+270 €
5+2 299 €+2 131 €+168 €
6+2 299 €+2 236 €+63 €
7+2 299 €+2 343 €-44 €
8+2 299 €+2 453 €-154 €
9+2 299 €+2 566 €-267 €
10+2 299 €+2 682 €-383 €
11+2 299 €+2 800 €-501 €
12+2 299 €+2 921 €-622 €
13+2 299 €+3 046 €-747 €
14+2 299 €+3 173 €-874 €
15+2 299 €+3 304 €-1 005 €
16+2 299 €+3 437 €-1 138 €
17+2 299 €+3 574 €-1 275 €
18+2 299 €+3 715 €-1 416 €
19+2 299 €+3 859 €-1 560 €
20+2 299 €+4 007 €-1 708 €
21+2 299 €+4 158 €-1 859 €
22+2 299 €+4 313 €-2 014 €
23+2 299 €+4 473 €-2 174 €
24+2 299 €+4 636 €-2 337 €
25+2 299 €+4 803 €-2 504 €
Total+57 475 €+70 571 €+-13 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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