Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 115 m²

VilleGy-les-Nonains (45)
Surface115m²
Coût Total117 000€
Loyer Annuel10 605€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 913,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 115 m²

Maison de bourg comprenant : Entrée dans salle de séjour 25 m² carrelée. Cuisine 17 m² carrelée. Arrière-cuisine 7 m² carrelée. wc carrelé.

1er étage : Palier 6 m² carrelé. Chambre 15 m² parquetée avec dressing 2 m² sol vinyle. Chambre 14 m² parquetée. Chambre 16 m² parquetée. Salle de bains 8 m² carrelée. wc carrelé.

2ème étage : Grenier aménageable 45 m².

Dépendances : Cave 68 m². Préau 33 m². Garage 22 m². Garage 19 m². Atelier 38 m². Abri 9 m².

Surface : 115 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/01/2024

Consommation énergie primaire : 178 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Gy-les-Nonains
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.924732, 2.832121
Total : 117 000€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 3 600€
Valeur du bien : 108 600€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10605€/an
Fourchette totale : 709€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 8505€ - 13224€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 418,52 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :163 130 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-58 130€ (-35.6%)
Marge achat-revente :46 130€ (28.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 604,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 419,06€
Coût de l'assurance :9 945,00€
Taxe foncière : 1 060,53€/an
Soit par mois : 88,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :190,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Usure sur les sols, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - Peinture vieillissante, besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 600 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 600€
    Isolation combles: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 605 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 835 €
Revenus locatifs : +10 605 €
Charges déductibles : -8 835 €
Résultat foncier Année 1 : 1 771 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 235 €/an
Revenus locatifs : +10 605 €
Charges déductibles : -5 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 371 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 605 €8 838 €3 780 €1 767 €---
210 817 €5 136 €3 678 €5 681 €---
311 034 €5 031 €3 572 €6 003 €---
411 254 €4 922 €3 463 €6 333 €---
511 480 €4 809 €3 351 €6 670 €---
611 709 €4 693 €3 234 €7 016 €---
711 943 €4 572 €3 114 €7 371 €---
812 182 €4 448 €2 990 €7 734 €---
912 426 €4 320 €2 862 €8 106 €---
1012 674 €4 187 €2 729 €8 487 €---
1112 928 €4 050 €2 592 €8 878 €---
1213 186 €3 909 €2 450 €9 278 €---
1313 450 €3 762 €2 304 €9 688 €---
1413 719 €3 611 €2 153 €10 108 €---
1513 993 €3 455 €1 997 €10 538 €---
1614 273 €3 294 €1 835 €10 980 €---
1714 559 €3 127 €1 669 €11 432 €---
1814 850 €2 955 €1 497 €11 895 €---
1915 147 €2 777 €1 319 €12 370 €---
2015 450 €2 593 €1 135 €12 857 €---
2115 759 €2 403 €945 €13 356 €---
2216 074 €2 207 €749 €13 867 €---
2316 396 €2 004 €546 €14 391 €---
2416 723 €1 795 €336 €14 929 €---
2517 058 €1 578 €120 €15 480 €---
TOTAL339 691 €94 477 €54 419 €245 213 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 213 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 227 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 227 €+530 €+1 697 €
2+2 227 €+1 704 €+523 €
3+2 227 €+1 801 €+426 €
4+2 227 €+1 900 €+327 €
5+2 227 €+2 001 €+226 €
6+2 227 €+2 105 €+122 €
7+2 227 €+2 211 €+16 €
8+2 227 €+2 320 €-93 €
9+2 227 €+2 432 €-205 €
10+2 227 €+2 546 €-319 €
11+2 227 €+2 663 €-436 €
12+2 227 €+2 783 €-556 €
13+2 227 €+2 906 €-679 €
14+2 227 €+3 032 €-805 €
15+2 227 €+3 162 €-935 €
16+2 227 €+3 294 €-1 067 €
17+2 227 €+3 430 €-1 203 €
18+2 227 €+3 569 €-1 342 €
19+2 227 €+3 711 €-1 484 €
20+2 227 €+3 857 €-1 630 €
21+2 227 €+4 007 €-1 780 €
22+2 227 €+4 160 €-1 933 €
23+2 227 €+4 317 €-2 090 €
24+2 227 €+4 479 €-2 252 €
25+2 227 €+4 644 €-2 417 €
Total+55 675 €+73 564 €+-17 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →