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Maison 5 pièces 170 m²

VilleAugy-sur-Aubois (18)
Surface170m²
Coût Total213 682€
Loyer Annuel13 925€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 400 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 825,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 5 pièces principales

Maison de campagne alliant authenticité et confort de vie. Son cachet offre de beaux espaces de vie chaleureux, 3 chambres confortables et des aménanagements extérieurs parfaits pour profiter des beaux jours. Que ce soit pour y vivre à l'année ou comme résidence secondaire, cette propriété est une véritable invitation à la détente. Honoraires à charge acquéreur : 8% Référence annonce : 157-4114 Date de réalisation du diagnostic : 29/04/2026 Prix hors honoraires : 130 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 800 € et 2 800 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Augy-sur-Aubois
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.787090, 2.844502
Total : 213 682€
Prix d'acquisition : 140 400€
Travaux : 62 050€
Valeur du bien : 202 450€
Frais de notaire : 11 232€
Coût estimé : 11 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1160€/mois
Loyer annuel estimé : 13925€/an
Fourchette totale : 886€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 10636€ - 18231€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :763,89 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 861 €
Prix d'achat :140 400 €
Décote à l'achat :+10 539€ (+8.1%)
Marge achat-revente :-83 821€ (-64.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 682€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 104,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 387,81€
Coût de l'assurance :18 162,97€
Taxe foncière : 1 392,47€/an
Soit par mois : 116,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 160,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 220,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 050 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:13 600€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 160 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 925 €/an
Calcul : 1 160 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 682 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 066 €
Revenus locatifs : +13 925 €
Charges déductibles : -71 066 €
Résultat foncier Année 1 : -57 141 €(Déficit de 57 141 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 741 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 016 €/an
Revenus locatifs : +13 925 €
Charges déductibles : -9 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35741.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 260 €(65% de 140 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 319 €/an
Calcul : 91 260 € × 3,636% = 3 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 925 €71 073 €6 904 €-57 148 €21 400 €35 748 €35 748 €
214 203 €8 836 €6 717 €5 367 €--30 381 €
314 487 €8 643 €6 524 €5 844 €--24 537 €
414 777 €8 444 €6 325 €6 333 €--18 204 €
515 073 €8 239 €6 120 €6 834 €--11 370 €
615 374 €8 026 €5 907 €7 348 €--4 022 €
715 682 €7 806 €5 687 €7 875 €---
815 995 €7 580 €5 461 €8 416 €---
916 315 €7 345 €5 226 €8 970 €---
1016 641 €7 103 €4 984 €9 538 €---
1116 974 €6 853 €4 734 €10 122 €---
1217 314 €6 594 €4 475 €10 720 €---
1317 660 €6 327 €4 208 €11 333 €---
1418 013 €6 051 €3 932 €11 962 €---
1518 373 €5 766 €3 647 €12 608 €---
1618 741 €5 471 €3 352 €13 270 €---
1719 116 €5 167 €3 048 €13 949 €---
1819 498 €4 852 €2 733 €14 646 €---
1919 888 €4 527 €2 408 €15 361 €---
2020 286 €4 192 €2 073 €16 094 €---
2120 691 €3 845 €1 726 €16 847 €---
2221 105 €3 486 €1 367 €17 619 €---
2321 527 €3 116 €997 €18 411 €---
2421 958 €2 733 €614 €19 225 €---
2522 397 €2 338 €219 €20 059 €---
TOTAL446 014 €214 413 €99 388 €231 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 924 €-6 420 €+9 344 €
2+2 924 €0 €+2 924 €
3+2 924 €0 €+2 924 €
4+2 924 €0 €+2 924 €
5+2 924 €0 €+2 924 €
6+2 924 €0 €+2 924 €
7+2 924 €+1 156 €+1 768 €
8+2 924 €+2 525 €+399 €
9+2 924 €+2 691 €+233 €
10+2 924 €+2 862 €+62 €
11+2 924 €+3 036 €-112 €
12+2 924 €+3 216 €-292 €
13+2 924 €+3 400 €-476 €
14+2 924 €+3 589 €-665 €
15+2 924 €+3 782 €-858 €
16+2 924 €+3 981 €-1 057 €
17+2 924 €+4 185 €-1 261 €
18+2 924 €+4 394 €-1 470 €
19+2 924 €+4 608 €-1 684 €
20+2 924 €+4 828 €-1 904 €
21+2 924 €+5 054 €-2 130 €
22+2 924 €+5 286 €-2 362 €
23+2 924 €+5 523 €-2 599 €
24+2 924 €+5 767 €-2 843 €
25+2 924 €+6 018 €-3 094 €
Total+73 100 €+69 480 €+3 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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