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Achat : Maison Thilay (08800)

Bien expiré
VilleThilay (08)
Surface127
Coût Total170 720
Loyer Annuel9 690
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-167
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 858,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 127 m², 4 pièces, 2 chambres, Cave

Virginie Guerin-Garnier We Invest vous présente cette maison en pierre avec vue sur la Semoy – Nohan-sur-Semoy – Thilay

Située dans un environnement naturel privilégié, cette authentique maison en pierre vous séduira par son charme et sa vue dégagée sur la Semoy.

Elle se compose au rez-de-chaussée d’une salle à manger conviviale, d’un salon chaleureux, d’une cuisine équipée fonctionnelle ainsi que d’un coin détente idéal pour un espace lecture ou bureau.

À l’étage, vous trouverez deux chambres lumineuses ainsi qu’un grenier offrant un espace de stockage ou un potentiel d’aménagement supplémentaire selon vos besoins.

Un terrain non attenant complète l’ensemble, parfait pour un potager, un espace de loisirs ou simplement profiter du cadre verdoyant.

DPE : C Prix : 109 000 € (honoraires d’agence à la charge du vendeur)

Un bien idéal en résidence principale comme en pied-à-terre, pour les amoureux de nature et de tranquillité.

Pour plus d’informations ou organiser une visite : Virginie Guerin-Garnier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial.

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Ville : Thilay
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08800
Coordonnées : 49.872520, 4.807500
Total : 170 720
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 53 000
Valeur du bien : 162 000
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9690€/an
Fourchette totale : 637€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7648€ - 12278€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 395,06
Coût de l'assurance :14 938,00
Taxe foncière : 969,04€/an
Soit par mois : 80,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€ (incluant équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 1400€/m² × 5 = 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète 2 chambres (30 m²): 240€/m² × 30 = 7200€ (incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture salon (25 m²): 60€/m² × 25 = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:26 500
    Somme des coûts des travaux
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thilay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 690 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 720 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 263
Revenus locatifs : +9 690
Charges déductibles : -60 263
Résultat foncier Année 1 : -50 573(Déficit de 50 573 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 39 873
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 263 €/an
Revenus locatifs : +9 690
Charges déductibles : -7 263
Résultat foncier Années 2+ : 2 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 39872.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 69060 2695 702-50 57810 700 €39 878 €39 878 €
29 8847 1175 5502 767--37 111 €
310 0826 9605 3933 122--33 989 €
410 2846 7985 2313 486--30 503 €
510 4896 6305 0633 860--26 644 €
610 6996 4564 8894 243--22 400 €
710 9136 2764 7104 637--17 764 €
811 1316 0904 5245 041--12 723 €
911 3545 8984 3315 456--7 267 €
1011 5815 6994 1325 882--1 385 €
1111 8135 4933 9276 319---
1212 0495 2813 7146 768---
1312 2905 0613 4947 229---
1412 5364 8333 2667 703---
1512 7864 5973 0318 189---
1613 0424 3542 7878 688---
1713 3034 1022 5369 201---
1813 5693 8422 2759 727---
1913 8403 5722 00610 268---
2014 1173 2931 72710 824---
2114 3993 0051 43911 394---
2214 6872 7071 14011 981---
2314 9812 39883212 583---
2415 2812 07951313 201---
2515 5861 75018313 837---
TOTAL310 386174 55982 395135 82710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 035-3 210+5 245
2+2 0350+2 035
3+2 0350+2 035
4+2 0350+2 035
5+2 0350+2 035
6+2 0350+2 035
7+2 0350+2 035
8+2 0350+2 035
9+2 0350+2 035
10+2 0350+2 035
11+2 035+1 480+555
12+2 035+2 030+5
13+2 035+2 169-134
14+2 035+2 311-276
15+2 035+2 457-422
16+2 035+2 606-571
17+2 035+2 760-725
18+2 035+2 918-883
19+2 035+3 080-1 045
20+2 035+3 247-1 212
21+2 035+3 418-1 383
22+2 035+3 594-1 559
23+2 035+3 775-1 740
24+2 035+3 960-1 925
25+2 035+4 151-2 116
Total+50 875+40 748+10 127
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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