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Achat : Maison Thilay (08800)

Bien expiré
VilleThilay (08)
Surface127m²
Coût Total170 720€
Loyer Annuel9 690€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 858,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 127 m², 4 pièces, 2 chambres, Cave

Virginie Guerin-Garnier We Invest vous présente cette maison en pierre avec vue sur la Semoy – Nohan-sur-Semoy – Thilay

Située dans un environnement naturel privilégié, cette authentique maison en pierre vous séduira par son charme et sa vue dégagée sur la Semoy.

Elle se compose au rez-de-chaussée d’une salle à manger conviviale, d’un salon chaleureux, d’une cuisine équipée fonctionnelle ainsi que d’un coin détente idéal pour un espace lecture ou bureau.

À l’étage, vous trouverez deux chambres lumineuses ainsi qu’un grenier offrant un espace de stockage ou un potentiel d’aménagement supplémentaire selon vos besoins.

Un terrain non attenant complète l’ensemble, parfait pour un potager, un espace de loisirs ou simplement profiter du cadre verdoyant.

DPE : C Prix : 109 000 € (honoraires d’agence à la charge du vendeur)

Un bien idéal en résidence principale comme en pied-à-terre, pour les amoureux de nature et de tranquillité.

Pour plus d’informations ou organiser une visite : Virginie Guerin-Garnier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial.

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Ville : Thilay
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08800
Coordonnées : 49.872520, 4.807500
Total : 170 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 53 000€
Valeur du bien : 162 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.02€ - 8.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9690€/an
Fourchette totale : 637€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7648€ - 12278€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 395,06€
Coût de l'assurance :14 938,00€
Taxe foncière : 969,04€/an
Soit par mois : 80,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€ (incluant équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 1400€/m² × 5 = 7000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète 2 chambres (30 m²): 240€/m² × 30 = 7200€ (incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon (25 m²): 60€/m² × 25 = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:26 500€
    Somme des coûts des travaux
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thilay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 690 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 720 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 263 €
Revenus locatifs : +9 690 €
Charges déductibles : -60 263 €
Résultat foncier Année 1 : -50 573 €(Déficit de 50 573 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 39 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 263 €/an
Revenus locatifs : +9 690 €
Charges déductibles : -7 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 39872.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 690 €60 269 €5 702 €-50 578 €10 700 €39 878 €39 878 €
29 884 €7 117 €5 550 €2 767 €--37 111 €
310 082 €6 960 €5 393 €3 122 €--33 989 €
410 284 €6 798 €5 231 €3 486 €--30 503 €
510 489 €6 630 €5 063 €3 860 €--26 644 €
610 699 €6 456 €4 889 €4 243 €--22 400 €
710 913 €6 276 €4 710 €4 637 €--17 764 €
811 131 €6 090 €4 524 €5 041 €--12 723 €
911 354 €5 898 €4 331 €5 456 €--7 267 €
1011 581 €5 699 €4 132 €5 882 €--1 385 €
1111 813 €5 493 €3 927 €6 319 €---
1212 049 €5 281 €3 714 €6 768 €---
1312 290 €5 061 €3 494 €7 229 €---
1412 536 €4 833 €3 266 €7 703 €---
1512 786 €4 597 €3 031 €8 189 €---
1613 042 €4 354 €2 787 €8 688 €---
1713 303 €4 102 €2 536 €9 201 €---
1813 569 €3 842 €2 275 €9 727 €---
1913 840 €3 572 €2 006 €10 268 €---
2014 117 €3 293 €1 727 €10 824 €---
2114 399 €3 005 €1 439 €11 394 €---
2214 687 €2 707 €1 140 €11 981 €---
2314 981 €2 398 €832 €12 583 €---
2415 281 €2 079 €513 €13 201 €---
2515 586 €1 750 €183 €13 837 €---
TOTAL310 386 €174 559 €82 395 €135 827 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 035 €-3 210 €+5 245 €
2+2 035 €0 €+2 035 €
3+2 035 €0 €+2 035 €
4+2 035 €0 €+2 035 €
5+2 035 €0 €+2 035 €
6+2 035 €0 €+2 035 €
7+2 035 €0 €+2 035 €
8+2 035 €0 €+2 035 €
9+2 035 €0 €+2 035 €
10+2 035 €0 €+2 035 €
11+2 035 €+1 480 €+555 €
12+2 035 €+2 030 €+5 €
13+2 035 €+2 169 €-134 €
14+2 035 €+2 311 €-276 €
15+2 035 €+2 457 €-422 €
16+2 035 €+2 606 €-571 €
17+2 035 €+2 760 €-725 €
18+2 035 €+2 918 €-883 €
19+2 035 €+3 080 €-1 045 €
20+2 035 €+3 247 €-1 212 €
21+2 035 €+3 418 €-1 383 €
22+2 035 €+3 594 €-1 559 €
23+2 035 €+3 775 €-1 740 €
24+2 035 €+3 960 €-1 925 €
25+2 035 €+4 151 €-2 116 €
Total+50 875 €+40 748 €+10 127 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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