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VENTE

Bien expiré
VilleBrioux-sur-Boutonne (79)
Surface337m²
Coût Total390 570€
Loyer Annuel25 154€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1
Prix : 235 000 €
Surface : 337 m²
Prix au m² : 697,33 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - IDEAL FAMILLE NOMBREUSE PROFESSION LIBERALE OU ARTISAN!. Idéalement placée proche toutes commod...

Ville : Brioux-sur-Boutonne
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79170
Total : 390 570€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 136 770€
Valeur du bien : 371 770€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 337m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2096€/mois
Loyer annuel estimé : 25154€/an
Fourchette totale : 1638€ - 2682€/mois
Fourchette annuelle : 19659€ - 32184€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :390 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 921,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :117,17€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 039,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 009,34€
Coût de l'assurance :35 151,30€
Taxe foncière : 2 515,39€/an
Soit par mois : 209,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 096,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 248,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 337 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 337 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 42 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 337 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 337 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage) pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :136 770 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 370€
    Isolation combles: 337 m² × 30€/m² = 10110€, Main d'œuvre: 260€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:63 000€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 1500€/fenêtre = 63000€ (installation comprise)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation et matériel compris)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation et matériel compris)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambres: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (installation et matériel compris)
  • Salon - Rénovation lourde:4 800€
    Rénovation salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (installation et matériel compris)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brioux-sur-Boutonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 154 €/an
Calcul : 2 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 390 570 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 406 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 515 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 136 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 153 569 €
Revenus locatifs : +25 154 €
Charges déductibles : -153 569 €
Résultat foncier Année 1 : -128 415 €(Déficit de 128 415 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 107 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 799 €/an
Revenus locatifs : +25 154 €
Charges déductibles : -16 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 107015.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 154 €153 582 €12 890 €-128 428 €21 400 €107 028 €107 028 €
225 657 €16 467 €12 545 €9 190 €--97 838 €
326 170 €16 110 €12 188 €10 060 €--87 777 €
426 693 €15 741 €11 820 €10 952 €--76 825 €
527 227 €15 360 €11 438 €11 868 €--64 957 €
627 772 €14 965 €11 044 €12 806 €--52 151 €
728 327 €14 558 €10 636 €13 769 €--38 382 €
828 894 €14 136 €10 215 €14 757 €--23 624 €
929 472 €13 701 €9 779 €15 771 €--7 853 €
1030 061 €13 250 €9 329 €16 811 €---
1130 662 €12 784 €8 863 €17 878 €---
1231 276 €12 303 €8 381 €18 973 €---
1331 901 €11 805 €7 883 €20 096 €---
1432 539 €11 290 €7 368 €21 249 €---
1533 190 €10 758 €6 836 €22 432 €---
1633 854 €10 207 €6 286 €23 647 €---
1734 531 €9 638 €5 717 €24 893 €---
1835 221 €9 050 €5 128 €26 172 €---
1935 926 €8 442 €4 520 €27 484 €---
2036 644 €7 813 €3 891 €28 832 €---
2137 377 €7 162 €3 241 €30 215 €---
2238 125 €6 490 €2 569 €31 635 €---
2338 887 €5 795 €1 874 €33 092 €---
2439 665 €5 076 €1 155 €34 589 €---
2540 458 €4 333 €412 €36 125 €---
TOTAL805 686 €420 815 €186 009 €384 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 282 €-6 420 €+11 702 €
2+5 282 €0 €+5 282 €
3+5 282 €0 €+5 282 €
4+5 282 €0 €+5 282 €
5+5 282 €0 €+5 282 €
6+5 282 €0 €+5 282 €
7+5 282 €0 €+5 282 €
8+5 282 €0 €+5 282 €
9+5 282 €0 €+5 282 €
10+5 282 €+2 687 €+2 595 €
11+5 282 €+5 363 €-81 €
12+5 282 €+5 692 €-410 €
13+5 282 €+6 029 €-747 €
14+5 282 €+6 375 €-1 093 €
15+5 282 €+6 730 €-1 448 €
16+5 282 €+7 094 €-1 812 €
17+5 282 €+7 468 €-2 186 €
18+5 282 €+7 851 €-2 569 €
19+5 282 €+8 245 €-2 963 €
20+5 282 €+8 650 €-3 368 €
21+5 282 €+9 064 €-3 782 €
22+5 282 €+9 490 €-4 208 €
23+5 282 €+9 928 €-4 646 €
24+5 282 €+10 377 €-5 095 €
25+5 282 €+10 838 €-5 556 €
Total+132 050 €+115 461 €+16 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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