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maison vente 4 pieces reuilly 98m2

Bien expiré
VilleReuilly (36)
Surface98
Coût Total120 282
Loyer Annuel7 643
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 611,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison chaleureuse à découvrir !

✨ Elle se compose de :

  • Une entrée accueillante
  • Un salon lumineux ouvert sur une salle à manger
  • Une cuisine
  • Une chambre de plain-pied, pratique au quotidien
  • Deux chambres à l’étage, parfaites pour les enfants ou un bureau
  • Une salle de bain

🌿 À l’extérieur :

  • Une belle terrasse pour profiter des beaux jours
  • Un cellier offrant un espace de rangement supplémentaire

💡 Maison fonctionnelle avec un beau potentiel, prête à accueillir votre projet de vie !

📞 N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations ou organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 334 et classe CLIMAT F indice 88. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Tony Louis mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 921031688, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Reuilly
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Total : 120 282
Prix d'acquisition : 59 900
Travaux : 55 590
Valeur du bien : 115 490
Frais de notaire : 4 792
Coût estimé : 4 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 6.50€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7643€/an
Fourchette totale : 511€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 6132€ - 9527€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :825,33 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 882
Prix d'achat :59 900
Décote à l'achat :-20 982 (-25.9%)
Marge achat-revente :-39 400€ (-48.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 282
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 947,11
Coût de l'assurance :10 524,68
Taxe foncière : 764,31€/an
Soit par mois : 63,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 636,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (98 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 590(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 940
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 30€/m² = 2940€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€/fenêtre = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 750
    Peinture et rafraîchissement salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reuilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 340✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 643 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 282 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 968
Revenus locatifs : +7 643
Charges déductibles : -60 968
Résultat foncier Année 1 : -53 325(Déficit de 53 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 925
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 378 €/an
Revenus locatifs : +7 643
Charges déductibles : -5 378
Résultat foncier Années 2+ : 2 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31925.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 64360 9724 197-53 32921 400 €31 929 €31 929 €
27 7965 2734 0872 523--29 406 €
37 9525 1593 9742 793--26 613 €
48 1115 0423 8563 069--23 544 €
58 2734 9203 7353 353--20 191 €
68 4394 7943 6093 645--16 546 €
78 6074 6633 4783 944--12 602 €
88 7804 5283 3434 252--8 350 €
98 9554 3883 2034 567--3 783 €
109 1344 2433 0574 892---
119 3174 0922 9075 225---
129 5033 9372 7515 567---
139 6933 7752 5905 918---
149 8873 6082 4236 279---
1510 0853 4352 2506 650---
1610 2873 2552 0707 031---
1710 4923 0701 8847 423---
1810 7022 8771 6927 825---
1910 9162 6781 4938 238---
2011 1352 4711 2868 663---
2111 3572 2571 0729 100---
2211 5842 0368509 549---
2311 8161 80662110 010---
2412 0521 56838310 484---
2512 2931 32213710 971---
TOTAL244 812146 17060 94798 64221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 642
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 605-6 420+8 025
2+1 6050+1 605
3+1 6050+1 605
4+1 6050+1 605
5+1 6050+1 605
6+1 6050+1 605
7+1 6050+1 605
8+1 6050+1 605
9+1 6050+1 605
10+1 605+333+1 272
11+1 605+1 567+38
12+1 605+1 670-65
13+1 605+1 775-170
14+1 605+1 884-279
15+1 605+1 995-390
16+1 605+2 109-504
17+1 605+2 227-622
18+1 605+2 348-743
19+1 605+2 472-867
20+1 605+2 599-994
21+1 605+2 730-1 125
22+1 605+2 865-1 260
23+1 605+3 003-1 398
24+1 605+3 145-1 540
25+1 605+3 291-1 686
Total+40 125+29 593+10 532
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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