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Détails du bien

VilleSalmiech (12)
Surface99
Coût Total117 420
Loyer Annuel7 891
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-15
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 707,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence Orpi vous propose cette charmante petite maison dans le charmant petit village de Salmiech. Cette maison en pierres d'environ 100 m² se compose d'une cuisine ouverte sur le séjour, de deux chambres, une salle de bains avec douche, d'une cave, d'une terrasse et d'un stationnement extérieur. En plus de la maison, vous bénéficiez d'un logement supplémentaire, qui, avec quelques travaux peut vous permettre de facilement louer cet espace ou vous en servir de dépendance ! Les premières commodités sont à deux pas ! Servitudes : Référence agence : 1581

Ville : Salmiech
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12120
Total : 117 420
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 41 820
Valeur du bien : 111 820
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7891€/an
Fourchette totale : 522€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6269€ - 9931€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,43 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 032
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-40 032 (-36.4%)
Marge achat-revente :-7 388€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 606,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 614,41
Coût de l'assurance :9 980,70
Taxe foncière : 789,05€/an
Soit par mois : 65,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 478 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 820(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920
    Isolation combles: 99 m² × 80€/m² = 7920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Salmiech (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 891 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 820
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 798
Revenus locatifs : +7 891
Charges déductibles : -46 798
Résultat foncier Année 1 : -38 908(Déficit de 38 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 508
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 978 €/an
Revenus locatifs : +7 891
Charges déductibles : -4 978
Résultat foncier Années 2+ : 2 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17507.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 89146 8023 794-38 91121 400 €17 511 €17 511 €
28 0484 8793 6913 169--14 342 €
38 2094 7743 5853 436--10 907 €
48 3734 6643 4763 709--7 197 €
58 5414 5513 3633 990--3 207 €
68 7124 4343 2464 278---
78 8864 3143 1254 572---
89 0644 1893 0014 875---
99 2454 0602 8725 185---
109 4303 9272 7395 503---
119 6193 7892 6015 829---
129 8113 6472 4596 163---
1310 0073 5012 3126 506---
1410 2073 3492 1616 858---
1510 4113 1922 0047 219---
1610 6203 0301 8427 589---
1710 8322 8631 6757 969---
1811 0492 6901 5028 358---
1911 2702 5121 3238 758---
2011 4952 3271 1399 168---
2111 7252 1379489 588---
2211 9591 94075110 020---
2312 1991 73654810 462---
2412 4431 52633810 917---
2512 6911 30912011 383---
TOTAL252 736126 14154 614126 59421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 594
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 657-6 420+8 077
2+1 6570+1 657
3+1 6570+1 657
4+1 6570+1 657
5+1 6570+1 657
6+1 657+321+1 336
7+1 657+1 372+285
8+1 657+1 462+195
9+1 657+1 555+102
10+1 657+1 651+6
11+1 657+1 749-92
12+1 657+1 849-192
13+1 657+1 952-295
14+1 657+2 057-400
15+1 657+2 166-509
16+1 657+2 277-620
17+1 657+2 391-734
18+1 657+2 508-851
19+1 657+2 627-970
20+1 657+2 750-1 093
21+1 657+2 877-1 220
22+1 657+3 006-1 349
23+1 657+3 139-1 482
24+1 657+3 275-1 618
25+1 657+3 415-1 758
Total+41 425+37 978+3 447
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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