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Détails du bien

Bien expiré
VilleBessines, Niort, Sciecq (79)
Surface114m²
Coût Total140 660€
Loyer Annuel12 361€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 070,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de Bourg offrant au rez de chaussée une grande pièce de vie ainsi qu'une cuisine équipée avec hotte, plaque, four et d'une véranda donnant accès à la cour. A l'étage : 2 chambres avec placards, WC, salle d'eau avec placard. Bien idéal pour investisseur ou premier achat. A visiter sans tarder !

Honoraires inclus de 6.09% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 115 000 euros. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1040.00 euros et 1460.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Bessines, Niort, Sciecq
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79000
Total : 140 660€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 8 900€
Valeur du bien : 130 900€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1030€/mois
Loyer annuel estimé : 12361€/an
Fourchette totale : 830€ - 1278€/mois
Fourchette annuelle : 9960€ - 15341€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 10.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 745,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 046,03€
Coût de l'assurance :11 956,10€
Taxe foncière : 1 236,10€/an
Soit par mois : 103,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 030,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 900 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessines, Niort, Sciecq (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 030 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 361 €/an
Calcul : 1 030 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 660 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 236 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 504 €
Revenus locatifs : +12 361 €
Charges déductibles : -15 504 €
Résultat foncier Année 1 : -3 143 €(Déficit de 3 143 €)
Imputable sur revenu global : 3 143 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 604 €/an
Revenus locatifs : +12 361 €
Charges déductibles : -6 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 757 €/an
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 361 €15 508 €4 894 €-3 147 €3 147 €--
212 608 €6 480 €4 766 €6 128 €---
312 860 €6 348 €4 634 €6 512 €---
413 118 €6 211 €4 496 €6 907 €---
513 380 €6 069 €4 354 €7 311 €---
613 648 €5 922 €4 207 €7 726 €---
713 921 €5 769 €4 055 €8 151 €---
814 199 €5 611 €3 897 €8 588 €---
914 483 €5 448 €3 733 €9 035 €---
1014 773 €5 278 €3 564 €9 494 €---
1115 068 €5 103 €3 389 €9 965 €---
1215 369 €4 921 €3 207 €10 448 €---
1315 677 €4 733 €3 019 €10 944 €---
1415 990 €4 538 €2 824 €11 452 €---
1516 310 €4 336 €2 622 €11 974 €---
1616 636 €4 127 €2 413 €12 509 €---
1716 969 €3 910 €2 196 €13 059 €---
1817 308 €3 686 €1 972 €13 623 €---
1917 655 €3 453 €1 739 €14 201 €---
2018 008 €3 213 €1 498 €14 795 €---
2118 368 €2 963 €1 249 €15 404 €---
2218 735 €2 705 €991 €16 030 €---
2319 110 €2 438 €723 €16 672 €---
2419 492 €2 161 €446 €17 332 €---
2519 882 €1 874 €159 €18 008 €---
TOTAL395 928 €122 805 €71 046 €273 123 €3 147 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 944 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 596 €-944 €+3 540 €
2+2 596 €+1 838 €+758 €
3+2 596 €+1 954 €+642 €
4+2 596 €+2 072 €+524 €
5+2 596 €+2 193 €+403 €
6+2 596 €+2 318 €+278 €
7+2 596 €+2 445 €+151 €
8+2 596 €+2 576 €+20 €
9+2 596 €+2 711 €-115 €
10+2 596 €+2 848 €-252 €
11+2 596 €+2 990 €-394 €
12+2 596 €+3 134 €-538 €
13+2 596 €+3 283 €-687 €
14+2 596 €+3 436 €-840 €
15+2 596 €+3 592 €-996 €
16+2 596 €+3 753 €-1 157 €
17+2 596 €+3 918 €-1 322 €
18+2 596 €+4 087 €-1 491 €
19+2 596 €+4 260 €-1 664 €
20+2 596 €+4 438 €-1 842 €
21+2 596 €+4 621 €-2 025 €
22+2 596 €+4 809 €-2 213 €
23+2 596 €+5 002 €-2 406 €
24+2 596 €+5 199 €-2 603 €
25+2 596 €+5 403 €-2 807 €
Total+64 900 €+81 937 €+-17 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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