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Appartement 5 pièces 106 m²

VilleAuxerre (89)
Surface106m²
Coût Total202 492€
Loyer Annuel12 432€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 602,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 106 m²

À Auxerre, découvrez ce bel appartement de 5 pièces de 105,92 m², situé au 2ᵉ étage sur 3 avec ascenseur, offrant de beaux volumes et un agencement fonctionnel.

🏠 L'appartement comprend : Salon-séjour Cuisine équipée 3 chambres Dressing Salle de bains Salle d'eau

🌿 Les plus : Balcon Cave Double garage Ascenseur

Un appartement familial offrant de beaux volumes et des prestations appréciables, idéal pour profiter d'un cadre de vie confortable à Auxerre.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 106 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 72 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/07/2026

Consommation énergie primaire : 146 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 110 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.805088, 3.550385
Total : 202 492€
Prix d'acquisition : 169 900€
Travaux : 19 000€
Valeur du bien : 188 900€
Frais de notaire : 13 592€
Coût estimé : 13 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12432€/an
Fourchette totale : 847€ - 1268€/mois
Fourchette annuelle : 10159€ - 15213€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 079,09 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 383 €
Prix d'achat :169 900 €
Décote à l'achat :+55 517€ (+48.5%)
Marge achat-revente :-88 109€ (-77.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :992,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :50,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 042,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 147,89€
Coût de l'assurance :15 186,90€
Taxe foncière : 1 243,19€/an
Soit par mois : 103,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 035,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuels travaux cosmétiques.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - bon état général mais nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour des travaux de rénovation standard. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 432 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 492 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 447 €
Revenus locatifs : +12 432 €
Charges déductibles : -27 447 €
Résultat foncier Année 1 : -15 015 €(Déficit de 15 015 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 315 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 447 €/an
Revenus locatifs : +12 432 €
Charges déductibles : -8 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 985 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4314.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435 €(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 432 €27 453 €6 603 €-15 021 €10 700 €4 321 €4 321 €
212 681 €8 275 €6 425 €4 405 €---
312 934 €8 092 €6 241 €4 842 €---
413 193 €7 902 €6 051 €5 291 €---
513 457 €7 706 €5 855 €5 751 €---
613 726 €7 503 €5 653 €6 223 €---
714 000 €7 294 €5 443 €6 707 €---
814 280 €7 077 €5 227 €7 203 €---
914 566 €6 853 €5 003 €7 712 €---
1014 857 €6 622 €4 772 €8 235 €---
1115 154 €6 383 €4 533 €8 771 €---
1215 458 €6 136 €4 285 €9 321 €---
1315 767 €5 881 €4 030 €9 886 €---
1416 082 €5 617 €3 766 €10 465 €---
1516 404 €5 344 €3 494 €11 059 €---
1616 732 €5 062 €3 212 €11 669 €---
1717 066 €4 771 €2 921 €12 295 €---
1817 408 €4 470 €2 619 €12 938 €---
1917 756 €4 159 €2 308 €13 597 €---
2018 111 €3 837 €1 987 €14 273 €---
2118 473 €3 505 €1 655 €14 968 €---
2218 843 €3 162 €1 311 €15 681 €---
2319 219 €2 807 €956 €16 413 €---
2419 604 €2 440 €589 €17 164 €---
2519 996 €2 061 €210 €17 935 €---
TOTAL398 198 €160 415 €95 148 €237 783 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 611 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 611 €-3 210 €+5 821 €
2+2 611 €+25 €+2 586 €
3+2 611 €+1 453 €+1 158 €
4+2 611 €+1 587 €+1 024 €
5+2 611 €+1 725 €+886 €
6+2 611 €+1 867 €+744 €
7+2 611 €+2 012 €+599 €
8+2 611 €+2 161 €+450 €
9+2 611 €+2 314 €+297 €
10+2 611 €+2 471 €+140 €
11+2 611 €+2 631 €-20 €
12+2 611 €+2 796 €-185 €
13+2 611 €+2 966 €-355 €
14+2 611 €+3 140 €-529 €
15+2 611 €+3 318 €-707 €
16+2 611 €+3 501 €-890 €
17+2 611 €+3 689 €-1 078 €
18+2 611 €+3 881 €-1 270 €
19+2 611 €+4 079 €-1 468 €
20+2 611 €+4 282 €-1 671 €
21+2 611 €+4 490 €-1 879 €
22+2 611 €+4 704 €-2 093 €
23+2 611 €+4 924 €-2 313 €
24+2 611 €+5 149 €-2 538 €
25+2 611 €+5 381 €-2 770 €
Total+65 275 €+71 335 €+-6 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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